Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 4. April 2007 im Verfahren VIII ZR 219/06 über die Rückzahlung einer Mietkaution nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Der Mieter hatte das Mietverhältnis vor dem Eigentumserwerb der späteren Ersteherin beendet und war bereits ausgezogen. Erst danach erhielt die Erwerberin im Zwangsversteigerungsverfahren den Zuschlag. Der frühere Mieter verlangte von ihr die Abrechnung und Rückzahlung der Kaution.
Erwerber tritt nicht in jedes Abwicklungsverhältnis ein
Der BGH stellt klar, dass §§ 566, 566a BGB auch beim Eigentumserwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung grundsätzlich anwendbar sind. Diese Vorschriften schützen den Mieter, dessen Mietverhältnis bei Eigentumswechsel noch besteht und dessen Besitz an der Wohnung erhalten bleiben soll. Ergänzend ordnet § 566a BGB den Eintritt des Erwerbers in Rechte und Pflichten aus der Kautionsabrede an.
Dieser Schutz greift jedoch nicht unbegrenzt. Ist das Mietverhältnis bereits vor dem Eigentumswechsel beendet und hat der Mieter die Wohnung schon zurückgegeben, fehlt es an dem Schutzbedürfnis, das den Eintritt des Erwerbers rechtfertigt.
Ein Grundstückserwerb nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in die Kautionspflichten des bisherigen Vermieters.
Nebenkostenabrechnung bleibt beim bisherigen Vermieter
Im Verfahren VIII ZR 219/06 war unerheblich, dass die Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs möglicherweise erst nach dem Zuschlag eintreten konnte, weil noch Nebenkosten abzurechnen waren. Entscheidend war vielmehr, dass der Mieter bei Eigentumswechsel nicht mehr im Besitz der Wohnung war und kein laufendes Mietverhältnis mehr bestand.
Der BGH stellt zudem klar, dass die Abrechnung der Nebenkosten für die bei Auszug laufende Abrechnungsperiode dem bisherigen Vermieter obliegt. Die spätere Ersteherin musste deshalb weder über die Kaution abrechnen noch diese zurückzahlen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Ersteher, Zwangsverwalter und frühere Eigentümer bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Zuschlag führt nicht automatisch zur Haftung für alle offenen Mietabwicklungen.
- War der Mieter vor Eigentumswechsel ausgezogen, bleibt sein Anspruch regelmäßig beim bisherigen Vermieter.
- § 566a BGB schützt vor allem laufende Mietverhältnisse und bestehende Besitzlagen.
- Nebenkosten der Auszugsperiode sind grundsätzlich vom bisherigen Vermieter abzurechnen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Abgrenzung der Haftung des Erstehers nach der Zwangsversteigerung bei bereits beendeten Mietverhältnissen ein.