Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 4. Juni 2009 im Verfahren V ZB 3/09 über die Vergütung eines Zwangsverwalters bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus entschieden. Der Verwalter hatte für frühere Abrechnungszeiträume eine Vergütung nach Zeitaufwand festsetzen lassen. Später begehrte er zusätzlich für dieselben Zeiträume einen Beitreibungszuschlag wegen vertraglich geschuldeter, aber nicht eingezogener Mieten.
Vergütung nach Mieteinnahmen als Regelfall
Der BGH stellte klar, dass bei der Zwangsverwaltung vermieteter Grundstücke grundsätzlich die Regelvergütung nach § 18 ZwVwV gilt. Sie bemisst sich nach den eingezogenen Bruttomieten. Für geschuldete, aber nicht eingezogene Mieten sieht § 18 Abs. 1 Satz 2 ZwVwV einen Beitreibungszuschlag vor, der besonders erfolglose Einziehungsbemühungen berücksichtigen kann.
Die Zeitaufwandvergütung nach § 19 ZwVwV ist demgegenüber nur eine Ausnahme. Sie kommt in Betracht, wenn die Regelvergütung trotz Ausschöpfung des zulässigen Rahmens offensichtlich unangemessen bleibt. Damit stehen beide Vergütungsarten nicht kumulativ nebeneinander, sondern schließen sich für denselben Zeitraum aus.
Für denselben Abrechnungszeitraum kann nicht sowohl Regelvergütung als auch Zeitaufwandvergütung festgesetzt werden.
Einheitliche Wahl je Abrechnungszeitraum
Im Verfahren V ZB 3/09 hatte der Zwangsverwalter für die Zeiträume vom 17. September 2004 bis zum 30. September 2006 bereits eine Zeitaufwandvergütung beantragt und erhalten. Für genau diese Zeiträume konnte er nicht nachträglich zusätzlich einen Beitreibungszuschlag aus der Systematik der Regelvergütung verlangen.
Der BGH bestätigte, dass für unterschiedliche Abrechnungszeiträume unterschiedliche Berechnungsarten möglich sein können. Innerhalb eines einzelnen Abrechnungszeitraums muss die Vergütung aber einheitlich bestimmt werden. Spätere Erkenntnisse über erfolglose Mietbeitreibung rechtfertigen keine nachträgliche Kombination beider Systeme.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Gläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei vermieteten Objekten ist § 18 ZwVwV der Regelfall der Vergütung.
- Die Zeitaufwandvergütung nach § 19 ZwVwV bleibt Ausnahme bei offensichtlicher Unangemessenheit.
- Beitreibungszuschlag und Zeitaufwandvergütung dürfen für denselben Zeitraum nicht kombiniert werden.
- Vergütungsanträge sollten je Abrechnungszeitraum frühzeitig und konsistent aufgebaut werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur einheitlichen und nachvollziehbaren Vergütungsabrechnung in der Zwangsverwaltung ein.