Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 18. Oktober 2007 im Verfahren V ZB 44/07 über die Anfechtung eines Zuschlags wegen behaupteter Flächenabweichung entschieden. In einem Zwangsversteigerungsverfahren war der Verkehrswert auf Grundlage eines Gutachtens festgesetzt worden, das eine Wohn- und Nutzfläche von 1.420 Quadratmetern auswies. Die späteren Ersteher machten nach Zuschlag geltend, das Gebäude habe tatsächlich nur etwa 710 Quadratmeter Wohnfläche, und erklärten die Irrtumsanfechtung ihres Gebots.
Gewährleistung ist in der Zwangsversteigerung ausgeschlossen
Der BGH stellt klar, dass der Haftungsausschluss des § 56 Satz 3 ZVG nicht durch eine Anfechtung wegen Eigenschaftsirrtums unterlaufen werden darf. Zwar kann die Größe der Wohn- oder Nutzfläche grundsätzlich eine verkehrswesentliche Eigenschaft eines Grundstücks oder Gebäudes sein. Besteht insoweit eine erhebliche Abweichung, kann dies bei einem normalen Kaufvertrag einen Sachmangel begründen.
Beim Erwerb in der Zwangsversteigerung gelten jedoch besondere Regeln. Ansprüche des Erstehers wegen Sachmängeln sind gesetzlich ausgeschlossen. Dieser Ausschluss würde leerlaufen, wenn derselbe Umstand über § 119 Abs. 2 BGB zur Anfechtung des Gebots oder Zuschlags führen könnte.
Der Haftungsausschluss nach § 56 Satz 3 ZVG schließt auch die Anfechtung wegen Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft aus, wenn das Fehlen der Eigenschaft einen Sachmangel begründet.
Zuschlag ist kein Kaufvertrag
Im Verfahren V ZB 44/07 half den Erstehen auch der Hinweis auf eine Störung der Geschäftsgrundlage nicht weiter. Der BGH betont, dass § 313 BGB auf Verträge zugeschnitten ist. Der Eigentumserwerb in der Zwangsversteigerung erfolgt aber nicht durch Kaufvertrag, sondern durch Zuschlag als staatlichen Hoheitsakt.
Andere Zuschlagsversagungs- oder Beschwerdegründe waren nicht ersichtlich. Die Rechtsbeschwerde blieb daher ohne Erfolg.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Bieter, Ersteher, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bieter tragen in der Zwangsversteigerung grundsätzlich das Risiko von Sachmängeln.
- Angaben aus Gutachten und Bekanntmachungen sollten vor dem Termin kritisch geprüft werden.
- Ein Irrtum über Wohn- oder Nutzfläche berechtigt regelmäßig nicht zur Anfechtung des Zuschlags.
- Der Zuschlag unterscheidet sich rechtlich grundlegend vom Grundstückskaufvertrag.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zum Risikobereich des Erstehers und zum Umfang des Haftungsausschlusses bei Immobilienerwerb in der Zwangsversteigerung ein.