Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17. Dezember 2008 im Verfahren VIII ZR 13/08 über das Verhältnis von Mietervorkaufsrecht und Zwangsverwaltung entschieden. Mieter einer Wohnung hatten nach Aufteilung eines unter Zwangsverwaltung stehenden Mehrfamilienhauses ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ausgeübt. Weil der Vermieter ihnen das Eigentum an der Wohnung nicht verschaffte, stellten sie die Zahlung der Grundmiete an den Zwangsverwalter ein und beriefen sich auf ein Zurückbehaltungsrecht.
Eigentumsverschaffung richtet sich gegen den Vermieter
Der BGH stellt klar, dass der durch Ausübung des Vorkaufsrechts entstandene Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus dem Kaufvertrag gegen den Vermieter gerichtet ist. Der Zwangsverwalter ist nicht verpflichtet und auch nicht befugt, dem Mieter Eigentum an der Wohnung zu verschaffen. Seine Aufgabe besteht in der Verwaltung und Erhaltung des beschlagnahmten Grundstücks, nicht in dessen Verfügung.
Damit fehlt es gegenüber dem Anspruch des Zwangsverwalters auf Zahlung der Miete an der erforderlichen Gegenseitigkeit. Der Mieter kann eine gegen den Vermieter gerichtete Eigentumsverschaffung nicht als Druckmittel gegen den Zwangsverwalter einsetzen.
Dem Mieter steht gegenüber dem Mietzahlungsanspruch des Zwangsverwalters kein Zurückbehaltungsrecht wegen eines gegen den Vermieter gerichteten Eigentumsverschaffungsanspruchs zu.
Zwangsverwaltung darf nicht blockiert werden
Im Verfahren VIII ZR 13/08 blieb die Revision der Mieter ohne Erfolg. Der BGH bestätigt, dass der Zwangsverwalter die laufenden Mieten nach § 535 BGB und § 152 ZVG einziehen darf. Würde man ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines Anspruchs gegen den Vermieter zulassen, könnte die Zwangsverwaltung blockiert werden, obwohl der Verwalter den Gegenanspruch selbst nicht erfüllen kann.
Der Senat grenzt diese Situation auch von mietrechtlichen Kautionsfällen ab. Die besondere treuhandähnliche Schutzfunktion einer Mietkaution rechtfertigt keine Übertragung auf den Anspruch auf Eigentumsverschaffung nach Ausübung eines Vorkaufsrechts.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Zwangsverwalter, Gläubiger und Eigentümer bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Das Mietervorkaufsrecht kann einen Anspruch gegen den Vermieter begründen.
- Der Zwangsverwalter bleibt grundsätzlich zur Einziehung der laufenden Mieten berechtigt.
- Ein Anspruch auf Eigentumsverschaffung kann nicht ohne Weiteres der Mietzahlungspflicht entgegengehalten werden.
- In der Zwangsverwaltung sind Verwaltungsbefugnis und Verfügungsbefugnis strikt zu trennen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Abgrenzung von Mieterrechten und Verwaltungsbefugnissen in der Zwangsverwaltung ein.