Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 10. Mai 2007 im Verfahren V ZB 6/07 über die Aufgabe eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück entschieden. Zwei Beteiligte waren jeweils zu einem kleinen Bruchteil Miteigentümer eines Grundstücks. Sie erklärten notariell beglaubigt den Verzicht auf ihre Miteigentumsanteile und beantragten die Eintragung dieses Verzichts in das Grundbuch. Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung ab; der BGH bestätigte diese Entscheidung.
Eigentumsverzicht gilt nicht für einzelne Miteigentumsanteile
Nach § 928 Abs. 1 BGB kann ein Grundstückseigentümer das Eigentum an einem Grundstück durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt und Eintragung im Grundbuch aufgeben. Der BGH stellt im Verfahren V ZB 6/07 jedoch klar, dass diese Regel nicht entsprechend auf den einzelnen Miteigentumsanteil an einem Grundstück übertragen werden kann.
Der Senat hält damit an seiner bisherigen Rechtsprechung fest. Ein Miteigentumsanteil ist in ein Gemeinschaftsverhältnis eingebunden. Dieses Verhältnis ist nicht nur dinglich geprägt, sondern auch mit Rechten und Pflichten der Teilhaber verbunden, insbesondere hinsichtlich Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Gegenstands.
Die Eintragung des Verzichts auf den Miteigentumsanteil an einem Grundstück in das Grundbuch ist unzulässig.
Teilungsversteigerung als gesetzlicher Lösungsweg
Der BGH betont, dass sich ein Miteigentümer nicht einseitig durch Verzicht aus der Gemeinschaft lösen kann. Der gesetzlich vorgesehene Weg ist vielmehr das Verlangen nach Aufhebung der Gemeinschaft. Bei Grundstücken erfolgt dies regelmäßig durch Teilungsversteigerung und anschließende Erlösverteilung.
Dass eine Teilungsversteigerung im Einzelfall wirtschaftlich schwierig sein oder mangels Geboten ergebnislos bleiben kann, ändert daran nichts. Die Interessen der übrigen Miteigentümer sollen nicht dadurch belastet werden, dass ein Anteil herrenlos wird oder die gemeinschaftliche Kosten- und Lastenordnung unklar bleibt.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Grundstücksmiteigentümer, Erbengemeinschaften, Bruchteilsgemeinschaften und Grundbuchämter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück kann nicht durch bloßen Verzicht aufgegeben werden.
- Das Grundbuchamt darf eine solche Eintragung zurückweisen.
- Wer aus einer Grundstücksgemeinschaft ausscheiden will, muss andere rechtliche Wege wählen.
- Die Teilungsversteigerung bleibt der gesetzliche Regelfall zur Aufhebung der Gemeinschaft, wenn keine einvernehmliche Lösung gelingt.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Bindung an die Grundstücksgemeinschaft und zur Bedeutung der Teilungsversteigerung als gesetzlichem Aufhebungsmechanismus ein.