Das Landgericht Bonn hat mit Beschluss vom 5. Mai 1981 im Verfahren 4 T 248/81 über die Reichweite der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung entschieden. Ein Zwangsverwalter wollte erreichen, dass die Mieter eines zwangsverwalteten Objekts nicht mehr an den gewerblichen Zwischenmieter zahlen, sondern unmittelbar an ihn. Hintergrund war, dass der Zwischenmieter eigene Mietverträge mit den Nutzern geschlossen hatte und wirtschaftliche Unsicherheiten bestanden.
Beschlagnahme erfasst nicht jede Mietforderung
Das Landgericht wies die sofortige Beschwerde zurück. Ein Zahlungsverbot nach § 151 Abs. 3 ZVG kann nur gegenüber Schuldnern solcher Forderungen ausgesprochen werden, die von der Beschlagnahme erfasst sind. Bei der Zwangsverwaltung fallen nach §§ 148, 21 ZVG zwar Mietzinsforderungen unter die Beschlagnahme. Erfasst waren hier aber die Ansprüche der Grundstückseigentümerin gegen den Zwischenmieter aus dem Hauptmietvertrag, nicht automatisch die Ansprüche des Zwischenmieters gegen dessen Untermieter.
Auch die wirtschaftliche Lage des Zwischenmieters rechtfertigte keinen unmittelbaren Durchgriff allein aufgrund der Beschlagnahmewirkung. Dem Zwangsverwalter blieb es unbenommen, Ansprüche gegen den Zwischenmieter gerichtlich geltend zu machen und dessen Forderungen gegen die Untermieter gegebenenfalls im Wege der Zwangsvollstreckung zu pfänden.
Die Zwangsverwaltung erfasst nicht automatisch auch die Ansprüche des Mieters gegen dessen Untermieter.
Abgrenzung zum Nießbrauch
Im Verfahren 4 T 248/81 half auch der Vergleich mit einem nachrangigen Nießbrauch nicht weiter. Der Nießbraucher nutzt das Grundstück anstelle des Eigentümers aufgrund eines dinglichen Rechts. Beim Hauptmieter ist dies anders: Die Nutzungen des Grundstücks fließen dem Grundpfandgläubiger zunächst in Form des zwischen Eigentümer und Hauptmieter vereinbarten Mietzinses zu.
Das Gericht sah keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass durch die Zwischenvermietung der Hypothekenverband gezielt ausgehöhlt worden war. Ebenso wenig ergab sich aus den Untermietverträgen ein eigenes Forderungsrecht der Grundstückseigentümerin gegen die einzelnen Nutzer.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen gewerblich oder strukturiert vermieteter Immobilien bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Beschlagnahme erfasst regelmäßig die Forderung des Eigentümers gegen den Hauptmieter.
- Untermieten stehen nicht ohne Weiteres unmittelbar dem Zwangsverwalter zu.
- Ein Zugriff auf Forderungen des Zwischenmieters kann gesonderte Vollstreckungsschritte erfordern.
- Gestaltungen mit Zwischenvermietung sind sorgfältig auf Forderungsinhaberschaft und wirtschaftliche Wirkung zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als frühe, aber weiterhin anschauliche Klarstellung zur Reichweite der Beschlagnahme und zum Forderungszugriff in der Zwangsverwaltung ein.