Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. September 2005 im Verfahren VIII ZR 372/04 über die Rückzahlung einer Mietkaution nach Erwerb eines vermieteten Grundstücks in der Zwangsversteigerung entschieden. Die Mieter verlangten nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Ersteher die Auszahlung einer Kaution, die sie Jahre zuvor an die frühere Vermieterin geleistet hatten. Der Erwerb des Grundstücks lag vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform zum 1. September 2001.
Altes Recht verlangt Übergabe der Sicherheit
Der BGH stellt klar, dass für Veräußerungen und Erwerbe vor dem 1. September 2001 nicht § 566a BGB gilt. Diese neue Vorschrift verpflichtet den Erwerber grundsätzlich auch dann zur Rückzahlung der Kaution, wenn er sie nicht erhalten hat. Für frühere Erwerbsvorgänge bleibt dagegen § 572 Satz 2 BGB a.F. in Verbindung mit § 57 ZVG a.F. maßgeblich.
Nach dieser alten Rechtslage haftet der Erwerber nur, wenn ihm die Sicherheit ausgehändigt wurde oder wenn er gegenüber dem bisherigen Vermieter die Rückgewährverpflichtung übernommen hat. Allein der Zuschlag in der Zwangsversteigerung genügt hierfür nicht.
Der Mieter trägt grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Kaution dem Erwerber ausgehändigt worden ist.
Beweislast liegt beim Mieter
Im Verfahren VIII ZR 372/04 konnten die Mieter nicht beweisen, dass der Ersteher die Kaution von der früheren Vermieterin oder vom Zwangsverwalter erhalten hatte. Der BGH bestätigte deshalb die Klageabweisung. Dass die Weiterleitung der Kaution typischerweise außerhalb der unmittelbaren Wahrnehmung des Mieters liegt, führt nach Auffassung des Senats nicht zu einer Umkehr der Beweislast.
Der Mieter kann zur Aufklärung etwa frühere Vermieter, Hausverwaltungen oder vorhandene Unterlagen zum Erwerbsvorgang heranziehen. Bleibt die Übergabe der Kaution an den Erwerber ungeklärt, geht dies nach der alten Rechtslage zulasten des Mieters.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Ersteher, frühere Vermieter und Verwalter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei Erwerb vor dem 1. September 2001 gelten für Kautionen weiterhin die alten Haftungsregeln.
- Der Ersteher haftet nicht automatisch für eine beim früheren Vermieter geleistete Kaution.
- Die Übergabe der Sicherheit an den Erwerber muss konkret dargelegt und bewiesen werden.
- Bei älteren Mietverhältnissen und Zwangsversteigerungen ist die Kautionshistorie sorgfältig aufzuklären.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Kautionshaftung bei älteren Erwerbsvorgängen in der Zwangsversteigerung ein.