Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 9. März 2005 im Verfahren VIII ZR 330/03 über die Rückzahlung einer Mietkaution durch den Zwangsverwalter entschieden. Mieter hatten ihre Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses an den ursprünglichen Vermieter gezahlt. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung wurde die Kaution dem Zwangsverwalter nicht übergeben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten die Mieter dennoch Rückzahlung vom Zwangsverwalter.
Mietvertrag wirkt gegenüber dem Zwangsverwalter
Der BGH hält an seiner bisherigen Rechtsprechung fest: Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter überlassen worden, ist der Mietvertrag nach § 152 Abs. 2 ZVG auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam. Daraus können sich auch Pflichten aus der Kautionsabrede ergeben.
Der Senat betont, dass die Rückzahlungspflicht nicht davon abhängt, ob der frühere Vermieter die Kaution tatsächlich an den Zwangsverwalter ausgekehrt hat. Entscheidend ist vielmehr, dass der Zwangsverwalter während der Zwangsverwaltung die Vermieterstellung im Rahmen des bestehenden Mietverhältnisses wahrnimmt und die mietvertragliche Abwicklung ordnungsgemäß zu erfüllen hat.
Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist zur Herausgabe der Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter ihm die Kaution nicht ausgefolgt hat.
Schutz des laufenden Mietverhältnisses
Im Verfahren VIII ZR 330/03 hatte das Berufungsgericht die Klage noch mit der Begründung abgewiesen, die Haftungsmasse dürfe nicht durch eine Kautionsrückzahlung belastet werden, der kein Zufluss an den Zwangsverwalter gegenüberstehe. Dem folgte der BGH nicht. Die gesetzliche Bindung des Zwangsverwalters an das bestehende Mietverhältnis schützt den Mieter davor, durch die Zwangsverwaltung schlechter gestellt zu werden.
Der BGH stellte deshalb das amtsgerichtliche Urteil wieder her und sprach den Mietern den geltend gemachten Kautionsbetrag nebst Zinsen zu.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Zwangsverwalter, Vermieter und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei laufenden Mietverhältnissen kann der Zwangsverwalter für die Kautionsrückzahlung einstehen.
- Die fehlende Übergabe der Kaution durch den früheren Vermieter entlastet ihn nicht automatisch.
- Mieter sollten nach Beendigung des Mietverhältnisses prüfen, wer aktuell die mietvertragliche Abwicklung schuldet.
- Zwangsverwalter müssen Kautionsrisiken bei der Verwaltung vermieteter Wohnungen berücksichtigen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Stellung des Mieters in der Zwangsverwaltung und zur Reichweite des § 152 Abs. 2 ZVG ein.