Das Landgericht Krefeld hat mit Urteil vom 15. Dezember 1993 im Verfahren 2 S 184/93 über ausstehenden Pachtzins in der Zwangsverwaltung entschieden. Der Zwangsverwalter verlangte Zahlung rückständiger Pacht. Der Beklagte wollte dem Anspruch einen Kautionsrückzahlungsanspruch entgegenhalten und damit aufrechnen. Die Berufung gegen die Verurteilung zur Zahlung blieb ohne Erfolg.
Zwangsverwalter muss Kaution tatsächlich erhalten haben
Das Gericht stellte darauf ab, dass der geltend gemachte Kautionseinwand den Pachtzinsanspruch nicht zu Fall brachte. Selbst wenn man die mietrechtliche Regelung des § 572 BGB auf das Verhältnis zwischen Zwangsverwalter und Mieter oder Pächter anwenden wollte, stand dem Rückzahlungsverlangen entgegen, dass der Zwangsverwalter die Kaution tatsächlich nicht erlangt hatte.
Eine bloße Verpflichtung des Eigentümers, das Kautionsguthaben an den Zwangsverwalter auszukehren, genügte nach Auffassung der Kammer nicht. Ein früheres Urteil gegen den Eigentümer konnte die tatsächliche Zahlung der Kaution an den Zwangsverwalter nicht ersetzen.
Die Verpflichtung des Eigentümers zur Auszahlung der Kaution ersetzt nicht deren tatsächlichen Eingang beim Zwangsverwalter.
Aufrechnung scheitert auch bei anderer rechtlicher Betrachtung
Im Verfahren 2 S 184/93 ließ das Landgericht offen, ob § 572 BGB in der Zwangsverwaltung unmittelbar oder entsprechend anwendbar ist. Denn auch bei Nichtanwendbarkeit der Vorschrift griff die Aufrechnung nicht durch. Nach der vom Gericht herangezogenen Aufrechnungsregelung fehlte es an den Voraussetzungen, insbesondere an der erforderlichen zeitlichen Deckung der Fälligkeit der Ansprüche.
Damit bestätigt die Entscheidung, dass laufende Pacht- oder Mietforderungen des Zwangsverwalters nicht ohne genaue Prüfung durch Kautionsansprüche blockiert werden können. Entscheidend sind die tatsächliche Erlangung der Kaution, die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs und die insolvenz- beziehungsweise vollstreckungsrechtliche Zuordnung der Forderungen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Mieter, Pächter und Eigentümer bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Zwangsverwalter kann laufende Pachtforderungen grundsätzlich geltend machen.
- Ein Kautionsrückzahlungsanspruch ist gegenüber dem Zwangsverwalter nicht automatisch aufrechenbar.
- Maßgeblich ist, ob die Kaution tatsächlich in die Verwaltungsmasse gelangt ist.
- Urteile oder Ansprüche gegen den Eigentümer ersetzen nicht ohne Weiteres die Zahlung an den Zwangsverwalter.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisnahe Klarstellung zur Behandlung von Kautionen und laufenden Nutzungsentgelten in der Zwangsverwaltung ein.