Das Landgericht Bonn hat mit Urteil vom 4. Juni 2009 im Verfahren 6 S 51/09 über die Rückzahlung einer Mietkaution nach Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Die Klägerin war zunächst Mieterin einer Wohnung, über die später Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung angeordnet wurden. Im Versteigerungstermin erhielt sie selbst den Zuschlag und wurde Eigentümerin. Anschließend verlangte sie vom Zwangsverwalter die Auszahlung der ursprünglich an einen früheren Vermieter gezahlten Kaution.
Zwangsverwalter haftet nicht zeitlich unbegrenzt
Grundsätzlich kann ein Zwangsverwalter aus § 152 Abs. 2 ZVG verpflichtet sein, eine Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses herauszugeben, auch wenn er sie vom Schuldner nicht tatsächlich erhalten hat. Hintergrund ist, dass der Mietvertrag dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam bleibt und er während der Zwangsverwaltung vermieterähnliche Befugnisse ausübt.
Das Landgericht stellte jedoch darauf ab, dass diese Pflicht voraussetzt, dass die Zwangsverwaltung bei Entstehung des Kautionsrückzahlungsanspruchs noch besteht. Im entschiedenen Fall endete die Zwangsverwaltung mit dem Zuschlag. Das Mietverhältnis erlosch erst durch das Zusammentreffen von Mieter- und Eigentümerstellung in der Person der Klägerin.
Wird der Wohnungsmieter durch Zuschlag Eigentümer, kann er vom Zwangsverwalter, der die Kaution nicht erhalten hat, die Auszahlung der Kaution nicht verlangen.
Anspruch bleibt gegen den tatsächlichen Empfänger
Die Klägerin wurde nach Auffassung der Kammer nicht schutzlos gestellt. Ihr Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen denjenigen, der die Kaution tatsächlich erhalten hatte, blieb unberührt. Das Insolvenz- oder Vollstreckungsrisiko dieses Anspruchs trägt jedoch nicht der Zwangsverwalter.
Auch eine Pflicht des Zwangsverwalters, Rückstellungen für eine nicht erhaltene Kaution zu bilden, verneinte das Gericht. Da kein Auszahlungsanspruch gegen ihn bestand, konnte daraus auch kein Schadensersatzanspruch hergeleitet werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Mieter, Ersteher und Zwangsverwalter bei vermieteten Wohnungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Zuschlag beendet die Zwangsverwaltung und kann das Mietverhältnis durch Personenidentität beenden.
- Eine Kautionshaftung des Zwangsverwalters setzt regelmäßig eine noch bestehende Zwangsverwaltung bei Mietende voraus.
- Wer als Mieter selbst ersteigert, sollte bestehende Kautionsansprüche gesondert prüfen.
- Der tatsächliche Empfänger der Kaution bleibt für Rückzahlungsansprüche zentral.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Mietkaution, Zwangsverwaltung und Rechtsstellung des bisherigen Mieters nach Zuschlag ein.