Das Landgericht Essen hat mit Urteil vom 4. Oktober 2013 im Verfahren 6 O 127/13 über Insolvenzanfechtung im Zusammenhang mit vermieteten Immobilien entschieden. Der Kläger nahm als Treuhänder eine Bank auf Rückgewähr von Zahlungen und Gutschriften in Anspruch. Hintergrund war, dass der Schuldner und seine Ehefrau Ansprüche aus Vermietung und Verpachtung mehrerer Immobilien an die Bank abgetreten hatten, nachdem die Bank die Geschäftsverbindung gekündigt und erhebliche Forderungen fällig gestellt hatte.
Mietabtretung in der wirtschaftlichen Krise
Die Bank war sowohl gegenüber dem Schuldner persönlich als auch gegenüber dessen Gesellschaften engagiert. Nach Insolvenzen der Gesellschaften geriet auch der Schuldner privat in erhebliche wirtschaftliche Schwierigkeiten. Kurz nach Kündigung der gesamten Geschäftsverbindung wurden gegenwärtige und künftige Miet- und Pachtforderungen aus zahlreichen Immobilien an die Bank abgetreten.
In der Folge flossen erhebliche Beträge über Hausverwaltungskonten an die Bank und wurden mit Sollsalden verrechnet. Der Treuhänder sah darin eine gläubigerbenachteiligende Rechtshandlung und stützte die Klage insbesondere auf §§ 133, 143 InsO.
Die Beklagte wurde zur Zahlung von 139.637,62 EUR nebst Zinsen verurteilt.
Grundpfandrechte ersetzen nicht jede Vollstreckungsposition
Im Verfahren 6 O 127/13 war praxisrelevant, dass die Bank an mehreren Immobilien grundpfandrechtlich gesichert war. Nach dem Vortrag des Treuhänders genügte die bloße Sicherung durch Grundschulden jedoch nicht, um die vereinnahmten Mieten der späteren Insolvenzanfechtung vollständig zu entziehen. Eine anfechtungsfeste Zugriffslage kann insbesondere davon abhängen, ob bereits Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung oder eine vergleichbar gesicherte Vollstreckungsposition bestand.
Das Landgericht gab der Klage nur teilweise statt. Damit wurde die Anfechtung nicht pauschal auf sämtliche verlangten Beträge erstreckt, sondern nach den insolvenzrechtlichen Voraussetzungen und der jeweiligen Zuordnung der Zahlungen geprüft.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Banken, Schuldner, Insolvenzverwalter und Eigentümer vermieteter Immobilien bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Abtretung künftiger Mieten in der Krise kann anfechtungsrechtlich überprüft werden.
- Grundpfandrechte allein klären nicht automatisch die Anfechtungsfestigkeit vereinnahmter Mietzahlungen.
- Zahlungsunfähigkeit, Kenntnis und Benachteiligungsvorsatz sind sorgfältig zu dokumentieren.
- Bei notleidenden Immobilienengagements sollten Mietabtretung, Zwangsverwaltung und Verwertung getrennt geprüft werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Entscheidung zur Schnittstelle von Insolvenzanfechtung, Mietabtretung und grundpfandrechtlich gesicherten Immobilienfinanzierungen ein.