Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 7. Dezember 2017 im Verfahren V ZB 86/16 über die Verkehrswertfestsetzung in der Zwangsversteigerung entschieden. Die Schuldnerin hatte dem gerichtlich bestellten Sachverständigen beim angekündigten Ortstermin den Zutritt zu den Innenräumen des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks verweigert. Der Sachverständige ermittelte den Wert auf Grundlage einer Außenbesichtigung und vorhandener Unterlagen und berücksichtigte wegen der fehlenden Innenbesichtigung einen Sicherheitsabschlag.
Beschwerde bleibt grundsätzlich möglich
Der BGH stellt zunächst klar, dass der Schuldner sein Rechtsschutzbedürfnis für eine sofortige Beschwerde gegen die Wertfestsetzung nicht allein dadurch verliert, dass er die Innenbesichtigung ohne Angabe von Gründen verweigert hat. Das ist bedeutsam, weil die Verkehrswertfestsetzung im Zwangsversteigerungsverfahren zentrale Bedeutung hat und später grundsätzlich nicht mehr im Zuschlagsverfahren angegriffen werden kann.
Für eine sofortige Beschwerde des Schuldners gegen die Wertfestsetzung besteht auch dann ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Zutritt zu den Innenräumen ohne Angabe von Gründen verweigert wurde.
Kein Anspruch auf zweite Chance ohne besonderen Grund
In der Sache blieb die Rechtsbeschwerde jedoch ohne Erfolg. Der BGH betont, dass ein Schuldner Einwendungen gegen Gutachten und Wertfestsetzung nicht allein darauf stützen kann, er wolle nun doch eine Innenbesichtigung ermöglichen. Eine erneute Ortsbesichtigung ist regelmäßig nur dann geboten, wenn der Schuldner nicht auf die Folgen einer Zutrittsverweigerung hingewiesen wurde oder wenn gewichtige und nachvollziehbare Gründe für die Verweigerung bestanden.
Als Beispiel nennt der BGH etwa eine plötzliche gravierende Erkrankung. Fehlen solche Gründe, darf der Sachverständige den Wert der Innenausstattung schätzen und das Gericht auf dieser Grundlage den Verkehrswert festsetzen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung zeigt, wie wichtig Mitwirkung bei der Wertermittlung ist. Praktisch bedeutsam sind insbesondere:
- Die Verkehrswertfestsetzung sollte frühzeitig und konkret geprüft werden.
- Eine verweigerte Innenbesichtigung kann zu Schätzungen und Sicherheitsabschlägen führen.
- Eine spätere Bereitschaft zur Besichtigung erzwingt nicht automatisch ein neues Gutachten.
- Nur nachvollziehbare besondere Gründe können eine erneute Ortsbesichtigung rechtfertigen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Verkehrswertermittlung und zu Mitwirkungspflichten im Zwangsversteigerungsverfahren ein.