Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 9. Februar 2006 im Verfahren IX ZR 151/04 über die Behandlung eines kommunalen Herstellungsbeitrags in der Zwangsversteigerung entschieden. Eine Stadt hatte für ein Wohnungseigentum einen Beitrag zur anteiligen Finanzierung öffentlicher Entwässerungsanlagen erhoben. Das Objekt stand zunächst unter Zwangsverwaltung und wurde später zwangsversteigert. Im Teilungsplan wurde der Beitragsforderung der Stadt Vorrang vor dem Grundpfandrecht der betreibenden Gläubigerin eingeräumt.
Bekanntgabe an den Eigentümer, nicht an den Zwangsverwalter
Der BGH stellt klar, dass ein Bescheid über einen Herstellungsbeitrag zur Finanzierung öffentlicher Entwässerungsanlagen nicht dem Zwangsverwalter, sondern dem Grundstückseigentümer bekanntzugeben ist. Die Begleichung eines solchen Beitrags gehört nicht zu den abgabenrechtlichen Pflichten des Zwangsverwalters.
Im Verfahren IX ZR 151/04 stand das Wohnungseigentum einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu. Der Beitragsbescheid war an einen Gesellschafter unter dessen Anschrift zugestellt worden und enthielt im Adressfeld auch den Namen der Mitgesellschafterin. Aus dem Inhalt des Bescheids ergab sich hinreichend sicher, dass die GbR als Grundstückseigentümerin gemeint war.
Der Bescheid über einen Herstellungsbeitrag ist dem Grundstückseigentümer und nicht dem Zwangsverwalter bekannt zu geben.
Vorrang in Rangklasse 3
Der Senat bestätigte, dass die Beitragsforderung im Teilungsplan vorrangig zu berücksichtigen war. Öffentliche Lasten können nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG für bis zu vier Jahre rückständige Beträge Anspruch auf Befriedigung aus dem Grundstück in Rangklasse 3 begründen. Damit gehen sie einem Grundpfandrecht der Rangklasse 4 vor.
Maßgeblich war, dass der Beitrag vor dem Zuschlag fällig geworden war und innerhalb des relevanten Vierjahreszeitraums lag. Die Widerspruchsklage der Grundpfandgläubigerin gegen die vorrangige Berücksichtigung blieb deshalb ohne Erfolg.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Kommunen, Gläubiger, Zwangsverwalter und Ersteher bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Kommunale Herstellungsbeiträge sind gegenüber dem Grundstückseigentümer geltend zu machen.
- Der Zwangsverwalter ist nicht richtiger Bekanntgabeadressat für diesen Beitragsbescheid.
- Öffentliche Lasten können in der Erlösverteilung der Rangklasse 3 zugeordnet sein.
- Grundpfandgläubiger müssen mögliche vorrangige öffentliche Lasten bei der Verwertung einkalkulieren.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Schnittstelle von Zwangsverwaltung, kommunalen Beiträgen und Rangordnung im Teilungsplan ein.