Das Landgericht Gießen hat mit Urteil vom 13. März 2015 im Verfahren 3 O 441/14 über die Herausgabe einer Heizungsanlage nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Ein Energieversorgungsunternehmen hatte auf Grundlage eines Wärmevertrags eine Heizungsanlage in ein Wohnhaus eingebaut. Später wurde das Grundstück zwangsversteigert und anschließend weiterveräußert. Der neue Eigentümer verweigerte die Herausgabe der Anlage und berief sich darauf, sie sei wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden.
Scheinbestandteil trotz fester Verbindung
Das Landgericht gab der Herausgabeklage im Wesentlichen statt. Zwar ist eine fest installierte Heizungsanlage regelmäßig wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes. Etwas anderes gilt jedoch, wenn sie nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Gebäude verbunden wurde und deshalb als Scheinbestandteil im Sinne von § 95 BGB einzuordnen ist.
Im Verfahren 3 O 441/14 war im Wärmevertrag ausdrücklich geregelt, dass die Anlage im Eigentum des Versorgers verbleibt, nur für die Dauer des Vertrags eingebaut wird und nach Vertragsende wieder entfernt werden soll. Diese vertragliche Gestaltung sprach entscheidend dafür, dass keine dauerhafte Verbindung mit dem Grundstück gewollt war.
Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt sind, unterliegen nicht der Zwangsversteigerung nach § 20 Abs. 2 ZVG.
Zuschlag erfasst nicht alle eingebauten Anlagen
Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung erfasst nach § 90 ZVG das Grundstück und die Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt. Scheinbestandteile gehören jedoch nicht zum Haftungsverband des Grundpfandrechts und werden deshalb nicht automatisch mitversteigert.
Der Erwerber konnte sich daher nicht darauf berufen, die Heizungsanlage sei durch Zuschlag oder späteren Grundstückskauf in sein Eigentum übergegangen. Die Klägerin blieb Eigentümerin und konnte Herausgabe, Nutzungsersatz sowie für den Fall nicht rechtzeitiger Herausgabe Schadensersatz verlangen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Energieversorger und Immobilienkäufer bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Technische Anlagen können trotz Einbau Scheinbestandteile bleiben.
- Wärme- und Contracting-Verträge sollten Eigentum und Ausbaupflicht klar regeln.
- Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung erfasst nicht automatisch fremde Scheinbestandteile.
- Vor Erwerb oder Gebot sollte geprüft werden, welche Anlagen rechtlich zum Objekt gehören.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Reichweite des Zuschlags und zur Eigentumslage bei eingebauten, aber nur vorübergehend verbundenen Anlagen ein.