Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. November 2015 im Verfahren V ZR 165/14 über ein Heimfallrecht nach der Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts entschieden. Der Grundstückseigentümer verlangte von der Ersteherin die Rückübertragung des Erbbaurechts, weil der frühere Erbbauberechtigte erhebliche Erbbauzinsrückstände hatte. Die Beklagte hatte das Erbbaurecht im Versteigerungsverfahren erworben.
Kein automatischer Übergang des Heimfallanspruchs
Der BGH stellt klar, dass einem Heimfallanspruch keine dingliche Wirkung zukommt. Sind die Voraussetzungen des Heimfalls bei einem früheren Erbbauberechtigten eingetreten, kann dieser Anspruch deshalb nicht ohne Weiteres gegen den späteren Erwerber des Erbbaurechts geltend gemacht werden. Der Heimfallanspruch bleibt an die Pflichtverletzung derjenigen Person gebunden, in deren Rechtsstellung er entstanden ist.
Im Verfahren V ZR 165/14 reichten die Erbbauzinsrückstände des früheren Erbbauberechtigten daher nicht aus, um die Ersteherin zur Übertragung des Erbbaurechts zu verpflichten. Der Erwerb durch Zuschlag begründet keine Garantiehaftung des Erstehers für frühere Vertragsverletzungen.
Einem Heimfallanspruch kommt keine dingliche Wirkung zu.
Vorrangiges Grundpfandrecht und Erbbauzins
Besondere Bedeutung hatte zudem, dass der Grundstückseigentümer der Belastung des Erbbaurechts mit einem gegenüber der Erbbauzinsreallast vorrangigen Grundpfandrecht zugestimmt hatte. Wird aus diesem Recht versteigert und bleiben nach den Versteigerungsbedingungen keine Rechte bestehen, kann der Eigentümer dem Ersteher nicht entgegenhalten, dieser wolle nicht in die schuldrechtlichen Erbbauzinsverpflichtungen des früheren Erbbauberechtigten eintreten.
Der BGH schützt damit die Wirkungen des Versteigerungserwerbs und die Rangentscheidung, der der Grundstückseigentümer zuvor zugestimmt hatte. Heimfallregelungen bleiben wichtig, müssen aber in ihrer Reichweite gegenüber späteren Erwerbern genau geprüft werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Erbbaurechte in der Zwangsversteigerung besonders bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Heimfallansprüche wirken nicht automatisch dinglich gegen jeden Erwerber.
- Pflichtverletzungen früherer Erbbauberechtigter binden den Ersteher nicht ohne Weiteres.
- Rangverhältnisse zwischen Erbbauzinsreallast und Grundpfandrechten sind entscheidend.
- Grundstückseigentümer müssen die Folgen einer Zustimmung zu vorrangigen Belastungen sorgfältig berücksichtigen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Verwertung von Erbbaurechten und zur Reichweite von Heimfallklauseln nach Zuschlag ein.