Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 14. Juni 2012 im Verfahren V ZB 194/11 über das Vorrecht von Hausgeldansprüchen in der Zwangsversteigerung entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wollte wegen weiterer titulierter Hausgeldrückstände dem Verfahren erneut in Rangklasse 2 beitreten. Das Vollstreckungsgericht hatte den Beitritt nur eingeschränkt zugelassen, weil zuvor bereits Zahlungen auf frühere Hausgeldforderungen erfolgt waren.
Höchstbetrag des WEG-Vorrechts
Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft genießen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein besonderes Vorrecht. Dieses Vorrecht ist jedoch betragsmäßig begrenzt. Die Gemeinschaft kann aus dem Versteigerungserlös vor nachrangigen Gläubigern nur bis zu einem Höchstbetrag von 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts Befriedigung aus Rangklasse 2 erhalten.
Der BGH bestätigte, dass dieser Höchstbetrag im selben Zwangsversteigerungsverfahren nicht beliebig mehrfach ausgeschöpft werden darf. Dadurch sollen insbesondere nachrangige Grundpfandgläubiger kalkulieren können, in welchem Umfang das WEG-Vorrecht ihre Rangposition belastet.
Hausgeldzahlungen des Schuldners mindern den Höchstbetrag nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3 ZVG nicht.
Unterschied zwischen Schuldnerzahlung und Ablösung
Im Verfahren V ZB 194/11 war entscheidend, wer die früheren Hausgeldforderungen bezahlt hatte. Zahlt ein ablösungsberechtigter Dritter nach § 268 BGB, gehen die Ansprüche und die Rangstellung auf ihn über. Dann kann das Vorrecht wirtschaftlich bereits verbraucht sein, weil der Dritte in die Position der Wohnungseigentümergemeinschaft eintritt.
Anders liegt es bei Zahlungen des Schuldners selbst. Diese führen nicht dazu, dass der gesetzliche Höchstbetrag für neue Hausgeldrückstände entsprechend gekürzt wird. Die vom Schuldner geleisteten Hausgelder vermindern daher nicht den Betrag, bis zu dem spätere Hausgeldansprüche der Gemeinschaft aus Rangklasse 2 zu berücksichtigen sind.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Schuldner, Verwalter und Grundpfandgläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Das WEG-Vorrecht in Rangklasse 2 bleibt auf 5 Prozent des Verkehrswerts begrenzt.
- Zahlungen des Schuldners verbrauchen diesen Höchstbetrag nicht.
- Ablösungen durch Dritte nach § 268 BGB sind anders zu behandeln.
- Bei Wiederversteigerungen und Beitritten sollten Zahlungsherkunft und Rangwirkung genau geprüft werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Durchsetzung von Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung ein.