Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 4. Februar 2010 im Verfahren V ZB 129/09 über das Vorrecht von Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die Versteigerung wegen titulierten Hausgelds betrieben und ihre Forderungen bis zur gesetzlichen Grenze der Rangklasse 2 angemeldet. Nachdem eine Grundpfandrechtsgläubigerin diese Forderungen abgelöst hatte, wollte die Gemeinschaft wegen weiterer Hausgeldansprüche erneut das Vorrecht der Rangklasse 2 in Anspruch nehmen.
Begrenztes Vorrecht für Hausgeldforderungen
Der BGH bestätigte, dass Hausgeldforderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bei der Versteigerung von Wohnungseigentum grundsätzlich besonders bevorrechtigt sein können. Dieses Vorrecht betrifft fällige Beiträge zu Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums und ist zeitlich sowie der Höhe nach begrenzt.
Die entscheidende Grenze liegt bei 5 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts. Dieses Vorrecht soll Wohnungseigentümergemeinschaften schützen, zugleich aber Grundpfandrechtsgläubiger nicht unbegrenzt hinter laufend nachrückende Hausgeldforderungen zurücktreten lassen.
Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft das Vorrecht der Rangklasse 2 in voller Höhe in Anspruch genommen, steht ihr dieses Vorrecht im selben Verfahren nicht nochmals zu.
Ablösung führt nicht zu neuem Vorrang
Im Verfahren V ZB 129/09 hatte die Grundpfandrechtsgläubigerin die bevorrechtigten Forderungen abgelöst, um den Verlust ihrer nachrangigen Grundpfandrechte in der Versteigerung zu vermeiden. Durch die Zahlung gingen die Forderungen und das zugehörige Vorrecht auf sie über. Die ursprüngliche Gläubigerin erhielt den Ablösebetrag und war insoweit befriedigt.
Der BGH entschied, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft danach im selben Zwangsversteigerungsverfahren nicht erneut weitere Hausgeldforderungen in Rangklasse 2 anmelden konnte. Weitere Ansprüche konnten nur der Rangklasse 5 zugeordnet werden. Andernfalls müsste ein Grundpfandrechtsgläubiger mehrfach jeweils bis zur 5-Prozent-Grenze zahlen, was mit der gesetzlichen Begrenzung nicht vereinbar wäre.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Grundpfandrechtsgläubiger, Verwalter und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Das Hausgeldvorrecht in Rangklasse 2 ist im selben Verfahren der Höhe nach einmalig begrenzt.
- Eine Ablösung nach § 268 BGB eröffnet der Gemeinschaft kein neues Vorrechtskontingent.
- Grundpfandrechtsgläubiger können bevorrechtigte Hausgeldforderungen ablösen, um ihre Rechtsposition zu sichern.
- Weitere Hausgeldforderungen sind nach ausgeschöpftem Vorrecht rangrechtlich sorgfältig einzuordnen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zum Verhältnis von Hausgeldvorrecht und Grundpfandrechten in der Wohnungseigentumsversteigerung ein.