Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21. Juli 2011 im Verfahren IX ZR 120/10 über Hausgeldforderungen in der Insolvenz eines Wohnungseigentümers entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte wegen rückständiger Hausgelder die Duldung der Zwangsversteigerung zweier Eigentumswohnungen durch den Insolvenzverwalter. Streitentscheidend war, ob das Vorrecht aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO begründet.
Absonderungsrecht für vorinsolvenzliche Hausgelder
Der BGH stellte klar, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordener, nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigter Hausgeldansprüche absonderungsberechtigt sein kann. Eine vorherige Beschlagnahme des Wohnungseigentums ist dafür nicht erforderlich. Das Vorrecht entsteht im Insolvenzverfahren an der bis dahin nicht beschlagnahmten Eigentumswohnung mit der Verfahrenseröffnung.
Besteht kein Zahlungstitel aus der Zeit vor Insolvenzeröffnung und bestreitet der Insolvenzverwalter das Absonderungsrecht, kann die Gemeinschaft ihn mit der Pfandklage auf Duldung der Zwangsversteigerung in Anspruch nehmen. Das Prozessgericht muss dann prüfen, ob die Voraussetzungen des Vorrechts tatsächlich erfüllt sind.
In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen bevorrechtigter, vor Insolvenzeröffnung fällig gewordener Hausgeldansprüche ohne vorherige Beschlagnahme absonderungsberechtigt.
Abgrenzung zu Masseverbindlichkeiten
Im Verfahren IX ZR 120/10 hob der BGH zugleich hervor, dass genau zwischen Insolvenzforderungen und Masseverbindlichkeiten zu unterscheiden ist. Vor Insolvenzeröffnung fällige Hausgeldforderungen sind grundsätzlich Insolvenzforderungen. Nach Insolvenzeröffnung fällig werdende Hausgeldansprüche können dagegen Masseverbindlichkeiten sein.
Für solche Masseverbindlichkeiten greift § 49 InsO nicht. Die Gemeinschaft kann daraus nicht ohne Weiteres einen Titel auf Duldung der Zwangsversteigerung aus dem Hausgeldvorrecht herleiten. Wegen fehlender Feststellungen zur genauen Einordnung der Forderungen wurde die Sache zurückverwiesen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Insolvenzverwalter, Schuldner und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Vorinsolvenzliche Hausgeldforderungen können ein Absonderungsrecht vermitteln.
- Eine vorherige Beschlagnahme der Wohnung ist dafür nicht zwingend erforderlich.
- Fälligkeit, Abrechnung und Rangvoraussetzungen müssen sorgfältig geprüft werden.
- Hausgeldforderungen nach Insolvenzeröffnung sind insolvenzrechtlich anders zu behandeln.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zum Zusammenspiel von Wohnungseigentumsrecht, Insolvenz und Zwangsversteigerungsrang ein.