Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 17. April 2008 im Verfahren V ZB 14/08 über die Anforderungen an eine Zwangsversteigerung wegen rückständiger Hausgelder in der Rangklasse 2 entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte gegen einen Schuldner einen Vollstreckungsbescheid erwirkt und wollte die Eigentumswohnung im bevorrechtigten Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG versteigern lassen. Der hierfür erforderliche Einheitswertbescheid lag jedoch nicht vor.
Wertgrenze schützt vor Umgehung des WEG
Der BGH stellt klar, dass die Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG eine echte Zulässigkeitsvoraussetzung ist. Hausgeldrückstände können den bevorrechtigten Rang nur tragen, wenn sie mehr als 3 Prozent des Einheitswerts des Wohnungseigentums ausmachen. Diese Grenze soll verhindern, dass die Voraussetzungen für die Entziehung von Wohnungseigentum nach § 18 WEG über den Weg der Zwangsversteigerung unterlaufen werden.
Der Schuldner muss die Unterschreitung der Grenze nicht erst einwenden. Vielmehr hat die betreibende Gemeinschaft darzulegen und nachzuweisen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für Rangklasse 2 vorliegen.
Das Überschreiten der Wertgrenze des § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG muss durch Vorlage des Einheitswertbescheids in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG nachgewiesen werden.
Kein Ersatz durch bloße Glaubhaftmachung
Im Verfahren V ZB 14/08 hatte sich die Gläubigerin vergeblich bemüht, den Einheitswertbescheid bei der Finanzbehörde zu erhalten. Das genügte für die sofortige Anordnung in Rangklasse 2 nicht. Der BGH verneint eine allgemeine Nachweiserleichterung durch bloße Glaubhaftmachung hinsichtlich der Wertgrenze.
Der Beschluss verweist zugleich auf einen praktikablen Ablauf: Die Zwangsversteigerung kann zunächst in Rangklasse 5 angeordnet werden. Ein späterer Beitritt in Rangklasse 2 kommt in Betracht, wenn das Vollstreckungsgericht die Finanzbehörde um Vorlage des Einheitswertbescheids ersucht und die weiteren Voraussetzungen glaubhaft gemacht sind.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Vorrang von Hausgeldforderungen setzt einen formgerechten Nachweis der Wertgrenze voraus.
- Der Einheitswertbescheid bleibt der zentrale Nachweis für § 10 Abs. 3 ZVG.
- Ein fehlender Nachweis kann zur Verwerfung des Antrags in Rangklasse 2 führen.
- Der spätere Beitritt in Rangklasse 2 kann verfahrensrechtlich der richtige Weg sein.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zum Verhältnis von Hausgeldvorrang, Einheitswertnachweis und geordnetem Ablauf des Zwangsversteigerungsverfahrens ein.