Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 22. Juli 2010 im Verfahren V ZB 183/09 erneut über die rangrechtliche Behandlung von Hausgeldansprüchen in der Zwangsversteigerung entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft betrieb die Versteigerung von Teileigentum wegen titulierter Hausgeldforderungen aus dem Jahr 2006. Obwohl sie die Anordnung in der bevorrechtigten Rangklasse 2 nach § 10 Abs. 1 ZVG beantragt hatte, wurde das Verfahren in Rangklasse 5 angeordnet.
Maßgeblich ist das Jahr der Beschlagnahme
Der BGH wies die Rechtsbeschwerde zurück und nahm zur Begründung auf das Parallelverfahren V ZB 178/09 Bezug. Danach richtet sich die Einordnung von Hausgeldforderungen in Rangklasse 2 nach dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Kalenderjahren davor. Die Beschlagnahme wird nach § 22 Abs. 1 ZVG wirksam, insbesondere durch Zustellung des Anordnungsbeschlusses oder durch Eingang des Eintragungsersuchens beim Grundbuchamt, wenn die Eintragung demnächst erfolgt.
Im Verfahren V ZB 183/09 lagen diese maßgeblichen Ereignisse im Januar 2009. Damit waren nur Rückstände aus den Jahren 2007 und 2008 privilegiert. Hausgeldansprüche aus dem Jahr 2006 konnten nicht mehr in Rangklasse 2 geltend gemacht werden.
Für die bevorrechtigte Rangklasse 2 kommt es auf das Beschlagnahmejahr nach § 22 ZVG an, nicht auf den Eingang des Versteigerungsantrags.
Kein nachträglicher Rangwechsel
Der spätere Antrag der Gemeinschaft, dem bereits in Rangklasse 5 laufenden Verfahren in Rangklasse 2 beizutreten, blieb erfolglos. Die privilegierte Rangklasse kann fehlende zeitliche Voraussetzungen nicht nachträglich ersetzen. Auch eine Rückwirkung nach § 167 ZPO auf den Antragseingang findet für die Beschlagnahme nicht statt.
Die Entscheidung zeigt, dass bei WEG-Forderungen der Zeitpunkt der Beschlagnahme praktisch entscheidend sein kann. Ältere titulierte Hausgeldrückstände bleiben zwar vollstreckbar, genießen aber nicht automatisch das Vorrecht der Rangklasse 2.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Schuldner und Grundpfandgläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Hausgeldforderungen müssen vor Antragstellung zeitlich genau zugeordnet werden.
- Rangklasse 2 erfasst nur den gesetzlich bestimmten Zeitraum.
- Der Antragseingang beim Gericht verschiebt das Beschlagnahmejahr nicht zurück.
- Ein nachträglicher Beitritt in besserer Rangklasse kann an den Rangvoraussetzungen scheitern.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als weitere Klarstellung zur sicheren Durchsetzung von WEG-Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung ein.