Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 14. Mai 2009 im Verfahren V ZB 178/08 über den Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu einem Zwangsversteigerungsverfahren in Rangklasse 2 entschieden. Die Gemeinschaft betrieb die Versteigerung wegen Hausgeldrückständen zunächst in Rangklasse 5 und wollte nach Mitteilung des Einheitswerts durch das Finanzamt den Beitritt in der bevorrechtigten Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG erreichen.
Beitritt in Rangklasse 2 ist grundsätzlich möglich
Der BGH bestätigte erneut, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft einem eigenen, bereits in Rangklasse 5 betriebenen Zwangsversteigerungsverfahren zusätzlich in Rangklasse 2 beitreten kann. Voraussetzung ist nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG, dass die zu vollstreckende Forderung die gesetzliche Mindesthöhe überschreitet. Diese Mindesthöhe knüpft an den Einheitswert beziehungsweise an einen geeigneten Wertnachweis an.
Der erforderliche Nachweis muss in der Form des § 16 Abs. 2 ZVG geführt werden. Liegt eine solche Urkunde noch nicht vor, bedeutet dies aber nicht, dass der Beitrittsantrag sofort endgültig zurückzuweisen ist.
Die Entscheidung über den Beitritt in Rangklasse 2 ist zurückzustellen, bis der Einheitswert mitgeteilt oder der Verkehrswert festgesetzt ist.
Einheitswert oder Verkehrswert als Nachweisweg
Im Verfahren V ZB 178/08 durfte das Vollstreckungsgericht den Beitritt nicht bereits zurückweisen. Der BGH stellte klar, dass der Nachweis der Wertgrenze im weiteren Verlauf des Verfahrens noch erbracht werden kann. Möglich ist eine Mitteilung des Finanzamts auf Ersuchen des Vollstreckungsgerichts nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG. Ebenso kann der Beschluss über die Verkehrswertfestsetzung nach § 74a Abs. 5 ZVG als Nachweis dienen.
Die Verfahrensweise des Vollstreckungsgerichts ist daher entscheidend. Es muss den Beitrittsantrag so behandeln, dass die vom Gesetz vorgesehene Rangprivilegierung für Hausgeldforderungen nicht leerlaufen kann.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Verwalter, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ein zusätzlicher Beitritt in Rangklasse 2 kann auch im eigenen Verfahren möglich sein.
- Die Mindesthöhe der Hausgeldforderung muss förmlich nachgewiesen werden.
- Fehlt der Nachweis zunächst, ist der Beitritt regelmäßig zurückzustellen und nicht sofort zurückzuweisen.
- Einheitswertmitteilung und Verkehrswertbeschluss kommen als Nachweiswege in Betracht.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur praktischen Durchsetzung bevorrechtigter Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung ein.