Der Bundesgerichtshof hat mit Versäumnisurteil vom 8. Dezember 2017 im Verfahren V ZR 82/17 über Pflichten eines WEG-Verwalters bei einer Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte Schadensersatz, weil offene Hausgeldforderungen in einem von Dritten betriebenen Zwangsversteigerungsverfahren nicht angemeldet worden waren. Der Zuschlag war erfolgt, ohne dass die Gemeinschaft ihre bevorrechtigten Ansprüche geltend gemacht hatte.
Pflicht zur Anmeldung bevorrechtigter Ansprüche
Der BGH stellt klar, dass der Verwalter grundsätzlich verpflichtet ist, die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden. Diese Pflicht folgt aus seiner Aufgabe, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern und für deren Durchsetzung zu sorgen.
Die Anmeldung dient dazu, einen Forderungsausfall zu vermeiden. Sie ist nach § 45 Abs. 3 ZVG vergleichsweise einfach ausgestaltet. Ein Titel ist nicht zwingend erforderlich; die Ansprüche können auch durch Beschlüsse, Anlagen oder andere geeignete Unterlagen glaubhaft gemacht werden.
Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter grundsätzlich verpflichtet, bevorrechtigte Hausgeldansprüche anzumelden.
Schadensersatz bei Pflichtverletzung
Unterlässt der Verwalter die Anmeldung, kann eine Haftung wegen Pflichtverletzung in Betracht kommen. Der BGH beanstandete, dass die Vorinstanz eine solche Pflicht bereits dem Grunde nach verneint hatte. Die Sache wurde zur erneuten Prüfung zurückverwiesen.
Für die Gemeinschaft ist die rechtzeitige Anmeldung wirtschaftlich bedeutsam, weil Ansprüche der Rangklasse § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gegenüber nachfolgenden Rechten vorrangig sein können. Dadurch kann die Gemeinschaft im Versteigerungsverfahren effektiver Befriedigung erlangen als in einer späteren Einzelverfolgung.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwaltungen besonders wichtig. Praktisch bedeutsam sind insbesondere:
- Offene Hausgelder sollten bei laufender Zwangsversteigerung aktiv geprüft werden.
- Der Verwalter muss bevorrechtigte Ansprüche grundsätzlich anmelden.
- Die Anmeldung nach § 45 Abs. 3 ZVG ist ohne Titel möglich, erfordert aber nachvollziehbare Unterlagen.
- Unterlassene Anmeldung kann Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter auslösen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Sicherung von Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung ein.