Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 20. November 2008 im Verfahren V ZB 81/08 über die Behandlung von Hausgeld in einem Zwangsverwaltungsverfahren entschieden. Betroffen war eine Wohnungseigentumsanlage mit mehreren Wohnungs- und Teileigentumseinheiten eines Schuldners. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte, dass der Zwangsverwalter aufgelaufenes und künftig fälliges Hausgeld als Ausgaben der laufenden Verwaltung zahlt. Streit bestand insbesondere darüber, ob die seit dem 1. Juli 2007 geänderte Rechtslage anzuwenden ist und ob Überschüsse einzelner Einheiten für Hausgeld anderer Einheiten eingesetzt werden dürfen.
Altes Recht für bereits anhängige Verfahren
Der BGH stellt klar, dass das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung auf Zwangsverwaltungsverfahren, die am 30. Juni 2007 bereits anhängig waren, weiterhin in der bis dahin geltenden Fassung anzuwenden ist. Auch wenn § 62 Abs. 1 WEG ausdrücklich von Zwangsversteigerungssachen spricht, erfasst die Übergangsregelung nach Sinn und Systematik auch anhängige Zwangsverwaltungsverfahren.
Damit verhindert der Senat einen Wechsel der verfahrensrechtlichen Grundlagen innerhalb eines laufenden Verfahrens. Gerade bei Wohnungseigentum und laufendem Hausgeld kann ein solcher Wechsel erhebliche Auswirkungen auf die Verwaltung und die Beteiligten haben.
Das Zwangsversteigerungsgesetz findet auch auf Zwangsverwaltungsverfahren, die am 30. Juni 2007 anhängig waren, weiterhin in seiner an diesem Tage geltenden Fassung Anwendung.
Keine freie Verrechnung zwischen Einheiten
Im Verfahren V ZB 81/08 betont der BGH zugleich die Selbständigkeit der einzelnen Zwangsverwaltungsverfahren. Dass mehrere Verfahren dieselbe Wohnungseigentumsanlage betreffen und gemeinsam betrieben werden, erlaubt es dem Zwangsverwalter nicht, Erlöse aus der Verwaltung einzelner Einheiten ohne Weiteres zur Zahlung des Hausgelds anderer Einheiten einzusetzen.
Die Anweisung an den Zwangsverwalter war deshalb nur teilweise berechtigt. Maßgeblich bleibt, welche Einnahmen und Ausgaben der jeweiligen Einheit zuzuordnen sind und ob für diese Einheit verwaltungsrechtlich zu berücksichtigende Hausgeldpflichten bestehen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, Zwangsverwalter, Gläubiger und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei Altverfahren ist sorgfältig zu prüfen, welche Fassung des ZVG anwendbar ist.
- Laufendes Hausgeld kann Verwaltungsausgabe sein, seine Zuordnung bleibt aber einheitenbezogen.
- Gemeinsame Verwaltung mehrerer Einheiten hebt die verfahrensrechtliche Selbständigkeit nicht auf.
- Überschüsse einzelner Einheiten dürfen nicht schematisch zur Deckung von Hausgeld anderer Einheiten verwendet werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Abrechnung und Mittelverwendung in der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum ein.