Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. Januar 2021 im Verfahren VIII ZR 66/19 über mietrechtliche Fragen in einer Zwangsverwaltung entschieden. Ein Zwangsverwalter hatte ein Grundstück in Berlin übernommen, auf dem mehrere Wohnungen lagen. Die frühere Eigentümerin hatte acht Wohnungen an eine Gesellschaft vermietet, die zur Untervermietung berechtigt war. Der Zwangsverwalter kündigte diesen Hauptmietvertrag ohne Angabe von Gründen und nahm später einen Untermieter auf Räumung und Zahlung in Anspruch.
Nutzungszweck entscheidet über Wohnraummietrecht
Der BGH stellt klar, dass für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis nicht allein die Bezeichnung des Vertrags maßgeblich ist. Entscheidend ist der vertragliche Nutzungszweck, den der Mieter mit der Anmietung verfolgt. Mietet der Hauptmieter Räume an, um sie weiterzuvermieten oder sonst Dritten zu überlassen, ist das Hauptmietverhältnis grundsätzlich kein Wohnraummietverhältnis, auch wenn die Dritten die Räume später zu Wohnzwecken nutzen.
Damit gelten die besonderen Vorschriften des Wohnraummietrechts für das Hauptmietverhältnis nicht automatisch. Dies kann insbesondere für Kündigungsfristen, Begründungserfordernisse und die Frage bedeutsam sein, ob eine Kündigung ohne berechtigtes Interesse wirksam erklärt werden kann.
Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt.
Vertragliche Übernahme einzelner Regeln
Der Senat befasst sich zugleich mit der Möglichkeit, Vorschriften des Wohnraummietrechts in einem nicht wohnraummietrechtlichen Hauptmietvertrag vertraglich zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung kann ausdrücklich oder konkludent erfolgen. Sie darf aber nicht vorschnell allein aus Überschriften oder einzelnen Formulierungen abgeleitet werden.
Im Verfahren VIII ZR 66/19 beanstandete der BGH die Auslegung des Berufungsgerichts und verwies die Sache zurück. Dieses musste erneut prüfen, welche Regelungen die Parteien tatsächlich für das Hauptmietverhältnis vereinbart hatten und welche Folgen dies für die Kündigung durch den Zwangsverwalter hatte.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltung, Zwischenvermietung und vermietete Immobilien bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei Hauptmietverträgen ist der Nutzungszweck des Hauptmieters entscheidend.
- Weitervermietung an Wohnraumnutzer macht das Hauptmietverhältnis nicht automatisch zu Wohnraummiete.
- Einzelne wohnraummietrechtliche Regeln können vertraglich einbezogen sein.
- Zwangsverwalter müssen Mietvertragsketten vor Kündigungen sorgfältig auswerten.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Verwaltung und Durchsetzung mietrechtlicher Ansprüche bei zwangsverwalteten Wohnimmobilien ein.