Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13. Januar 2021 im Verfahren VIII ZR 58/20 über mietrechtliche Ansprüche eines Zwangsverwalters entschieden. Die frühere Grundstückseigentümerin hatte mehrere Wohnungen in einem Berliner Anwesen an eine Gesellschaft vermietet, die zur Untervermietung an Dritte berechtigt war. Nach Anordnung der Zwangsverwaltung kündigte der Zwangsverwalter den Hauptmietvertrag ohne Angabe von Gründen und nahm später eine Untermieterin auf Räumung und Zahlung in Anspruch.
Nutzungszweck des Hauptmieters
Der BGH beanstandete die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kündigung des Hauptmietvertrags sei wegen fehlender Begründung nach § 573 Abs. 3 BGB unwirksam. Entscheidend ist nicht allein, dass die Vertragsurkunde als „Mietvertrag über Wohnraum“ bezeichnet war oder einzelne Vorschriften des Wohnraummietrechts erwähnte. Maßgeblich ist vielmehr, welchen Nutzungszweck der Hauptmieter vertragsgemäß verfolgt.
Mietet eine Gesellschaft mehrere Wohnungen an, um diese weiterzuvermieten oder sonst Dritten zu überlassen, spricht dies regelmäßig gegen ein Wohnraummietverhältnis im Hauptvertrag. Die Räume dienen dann nicht der eigenen Wohnnutzung des Hauptmieters, sondern einer gewerblich geprägten Gebrauchsüberlassung.
Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB war vom Zwangsverwalter nicht zu beachten.
Konkludente Vereinbarung reicht nicht vorschnell
Der Senat stellte außerdem klar, dass Parteien zwar einzelne Regeln des Wohnraummietrechts auch in einem nicht wohnraummietrechtlichen Vertrag vereinbaren können. Eine solche Unterstellung des gesamten Hauptmietverhältnisses unter die Schutzvorschriften der Wohnraummiete darf aber nicht vorschnell angenommen werden. Überschrift, Formularbestandteile und einzelne Verweise müssen im Gesamtzusammenhang ausgelegt werden.
Da das Berufungsgericht diese Grundsätze nicht hinreichend beachtet hatte, hob der BGH die Entscheidung auf und verwies die Sache zurück. Dort waren die Ansprüche des Zwangsverwalters erneut zu prüfen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltung, Zwischenvermietung und vermietete Mehrfamilienhäuser bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei Hauptmietverträgen zählt der Nutzungszweck des Hauptmieters.
- Weitervermietung an Wohnnutzer macht den Hauptvertrag nicht automatisch zur Wohnraummiete.
- Einzelne Formularverweise ersetzen keine klare Vereinbarung umfassenden Wohnraummietschutzes.
- Zwangsverwalter müssen Mietvertragsketten vor Kündigung und Räumung genau auswerten.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur mietrechtlichen Einordnung von Zwischenvermietungsmodellen in der Zwangsverwaltung ein.