Das Landgericht Bielefeld hat mit Urteil vom 11. März 2020 im Verfahren 6 O 272/18 über Schadensersatzansprüche eines Erstehers gegen eine gerichtliche Sachverständige entschieden. Der Kläger hatte im Jahr 2015 eine Eigentumswohnung in der Zwangsversteigerung ersteigert. Er meinte, das im Versteigerungsverfahren eingeholte Verkehrswertgutachten sei wegen erheblicher Mängel des unfertigen Objekts zu hoch ausgefallen.
§ 839a BGB kann auch Meistbietende schützen
Das Gericht stellte zunächst klar, dass § 839a BGB auf Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren anwendbar ist. Auch der Meistbietende kann in den Schutzbereich einbezogen sein, obwohl er nicht zu den förmlich Beteiligten nach § 9 ZVG gehört. Denn er darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass das Gerichtsgutachten sorgfältig und sachgemäß erstellt wurde.
Ein Anspruch setzt jedoch voraus, dass das Gutachten objektiv unrichtig ist. Gerade bei Verkehrswerten ist zu berücksichtigen, dass sie nicht mathematisch exakt bestimmt werden können. Methode, Markteinschätzung und objektspezifische Grundstücksmerkmale enthalten notwendigerweise wertende Elemente.
Ein Verkehrswertgutachten ist nicht schon deshalb unrichtig, weil ein späteres Gutachten zu einem niedrigeren Wert gelangt.
Toleranz bei wertenden Einschätzungen
Im Verfahren 6 O 272/18 hatte die Beklagte den Verkehrswert der Wohnung auf 130.000 Euro geschätzt. Ein gerichtlich eingeholtes Gutachten kam rückblickend auf 115.600 Euro. Diese Abweichung von rund 11 Prozent lag nach Auffassung des Landgerichts noch innerhalb der hinzunehmenden Bewertungstoleranz.
Der Kläger konnte sich auch nicht mit Erfolg auf ein späteres Gutachten zu einer anderen Wohnung im selben Objekt stützen. Dieses betraf einen anderen Wertermittlungsstichtag. Bis dahin hatten sich weitere Mängel gezeigt und es lag eine Nutzungsuntersagung vor. Die damalige Unsicherheit im Jahr 2014 durfte deshalb anders bewertet werden als die spätere Erkenntnislage.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher und Sachverständige in Zwangsversteigerungsverfahren bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Meistbietende können grundsätzlich Ansprüche aus § 839a BGB prüfen lassen.
- Ein Schadensersatzanspruch verlangt aber ein objektiv unrichtiges Gutachten.
- Bewertungsabweichungen innerhalb vertretbarer Toleranzen genügen nicht.
- Spätere Erkenntnisse zu Baumängeln lassen ein früheres Gutachten nicht automatisch unrichtig werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Haftung bei Verkehrswertgutachten und zur Bedeutung von Bewertungsunsicherheiten in der Zwangsversteigerung ein.