Das Landgericht Krefeld hat mit Urteil vom 27. Dezember 2013 im Verfahren 5 O 25/13 über Schadensersatzansprüche gegen einen Zwangsverwalter entschieden. Ein Eigentümer eines zwangsverwalteten Gewerbegrundstücks verlangte Ersatz entgangener Pacht, weil der Verwalter nach seiner Darstellung einen vom Makler benannten Pachtinteressenten nicht akzeptiert und das Objekt während der Zwangsverwaltung nicht verpachtet hatte.
Ermessen des Zwangsverwalters
Nach § 154 ZVG kann ein Zwangsverwalter persönlich haften, wenn er Pflichten gegenüber Verfahrensbeteiligten verletzt. Maßgeblich sind dabei die allgemeinen Regeln zu Pflichtverletzung, Verschulden und Schaden. Zugleich steht dem Zwangsverwalter bei der ordnungsgemäßen Nutzung des verwalteten Objekts ein wirtschaftliches Ermessen zu.
Das Gericht betonte, dass der Verwalter ein zwangsverwaltetes Objekt in seinem Bestand zu erhalten und im Rahmen des wirtschaftlich Möglichen und rechtlich Zulässigen zu nutzen hat. Dazu kann auch eine Verpachtung gehören. Die Auswahl geeigneter Pächter und die Prüfung ihrer Bonität liegen jedoch im Verantwortungsbereich des Verwalters.
Dem Verwalter steht innerhalb des § 154 ZVG ein wirtschaftlich freies Ermessen zu.
Bonität des Pachtinteressenten
Im Verfahren 5 O 25/13 genügte der Vortrag des Klägers nicht, um eine Pflichtverletzung darzulegen. Er hatte zwar behauptet, ein Pachtvertrag mit einem Interessenten sei möglich gewesen. Nach Auffassung des Landgerichts fehlte es jedoch an konkretem Vortrag dazu, dass dieser Interessent im maßgeblichen Zeitraum tatsächlich ausreichend solvent war.
Eine Selbstauskunft wies lediglich ein monatliches Nettoeinkommen von 800 Euro aus. Weitere Angaben zu Einkommen, Vermögen, Kaution, Maklerkosten oder späteren Zahlungen reichten dem Gericht nicht aus, um die Leistungsfähigkeit für die vorgesehene Pacht nachvollziehbar zu belegen. Dass später ein Vertrag zustande kam, bewies die Bonität im Zeitraum der Zwangsverwaltung nicht.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen gewerblich genutzter Immobilien bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Eine Haftung nach § 154 ZVG setzt eine konkrete Pflichtverletzung voraus.
- Der Zwangsverwalter darf und muss die Bonität von Miet- oder Pachtinteressenten prüfen.
- Nicht jede unterbliebene Verpachtung begründet automatisch einen ersatzfähigen Schaden.
- Wer entgangene Pacht geltend macht, muss Solvenz, Abschlussreife und Schaden substantiiert darlegen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zum wirtschaftlichen Ermessen des Zwangsverwalters und zu den Darlegungslasten bei behaupteter Nichtverpachtung ein.