Das Landgericht Köln hat mit Urteil vom 10. März 2011 im Verfahren 14 O 877/10 über Schadensersatzansprüche einer Eigentümerin gegen einen früheren Zwangsverwalter entschieden. Die Klägerin war Eigentümerin eines Mietshauses, für das der Beklagte während der Zwangsverwaltung bestellt war. Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung verlangte sie Ersatz wegen behaupteter Mietausfälle, nicht eingezogener Nebenkosten und angeblich überhöhter Reparaturkosten.
Pflichtverletzung muss konkret dargelegt werden
Das Gericht wies die Klage ab. Nach § 154 Satz 1 ZVG kann ein Zwangsverwalter zwar für schuldhafte Pflichtverletzungen haften. Dafür genügt aber nicht die bloße Behauptung, leerstehende Wohnungen hätten ohne Weiteres sofort weitervermietet werden können. Erforderlich ist konkreter Vortrag dazu, welche geeigneten Mietinteressenten vorhanden waren und weshalb der Zwangsverwalter pflichtwidrig nicht vermietet haben soll.
Im Verfahren 14 O 877/10 berücksichtigte das Landgericht, dass der Verwalter einen Makler eingeschaltet hatte. Außerdem hielt es für nachvollziehbar, dass eine bestehende Zwangsverwaltung und anstehende Zwangsversteigerungstermine die Vermietung erschweren können. Dem Zwangsverwalter steht zudem ein Ermessen bei der Auswahl geeigneter und ausreichend bonitätsstarker Mieter zu.
Die bloße Behauptung, die Wohnungen hätten jederzeit und sofort vermietet werden können, reicht nicht aus.
Nebenkosten und Reparaturen erfordern Einzelnachweise
Auch zu den behaupteten Nebenkostenschäden fehlte nach Auffassung des Gerichts schlüssiger Vortrag. Die Eigentümerin hätte für jeden einzelnen Betrag darlegen müssen, welche konkrete Forderung nur wegen einer Pflichtverletzung des Zwangsverwalters nicht eingezogen werden konnte. Der Umstand, dass Nebenkosten offenblieben, belegte für sich genommen noch keinen ersatzfähigen Schaden.
Gleiches galt für Reparatur- und Wartungskosten. Pauschale Vergleiche mit angeblich günstigeren Angeboten reichten nicht aus, wenn die tatsächlich ausgeführten Arbeiten, etwa nach Wasserrohrbrüchen oder beim Austausch technischer Anlagen, nicht konkret vergleichbar dargestellt werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Eigentümer, Gläubiger und Zwangsverwalter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ansprüche gegen Zwangsverwalter müssen anspruchsbezogen und konkret begründet werden.
- Leerstand allein beweist keine Pflichtverletzung.
- Zwangsverwaltung und Versteigerungstermine können die Vermietbarkeit beeinflussen.
- Berichte, Rechnungslegung und Einsichtsmöglichkeiten sind für spätere Anspruchsprüfung wichtig.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zur Darlegungs- und Beweislast bei behaupteter Schlechterfüllung durch einen Zwangsverwalter ein.