Das Landgericht Krefeld hat mit Urteil vom 2. November 2017 im Verfahren 3 O 54/15 über Schadensersatzansprüche eines Nachbarn gegen einen früheren Zwangsverwalter entschieden. Der Beklagte war zum Zwangsverwalter eines Mehrfamilienhauses bestellt worden, das unmittelbar an das Gebäude des Klägers angrenzte. Nach Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbefall im Nachbargebäude verlangte der Kläger Ersatz der Sanierungskosten, Gutachterkosten und Mietausfälle.
Verkehrssicherungspflicht des Zwangsverwalters
Das Gericht bejahte eine persönliche Haftung des Beklagten aus § 823 Abs. 1 BGB. Nach den Feststellungen des Sachverständigen waren im Gebäude des Klägers Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbefall entstanden. Ursache war nach der gerichtlichen Würdigung eine Gefahrenlage am zwangsverwalteten Nachbargebäude, insbesondere stehendes Wasser auf einer mangelhaften Balkonanlage.
Dem Zwangsverwalter oblag während seiner Verwaltung eine Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich des verwalteten Gebäudes. Wer eine Gefahrenquelle beherrscht oder für sie verantwortlich ist, muss die notwendigen und zumutbaren Maßnahmen treffen, um Schäden an Rechtsgütern Dritter möglichst zu verhindern. Das gilt auch dann, wenn die bauliche Ursache bereits vor Beginn der Zwangsverwaltung angelegt war, sofern die Gefahr während der Verwaltung erkennbar wird.
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 15.754,40 Euro aus § 823 Abs. 1 BGB.
Aufhebung der Zwangsverwaltung beendet nicht jede Haftung
Im Verfahren 3 O 54/15 half dem Beklagten nicht, dass die Zwangsverwaltung später aufgehoben wurde. Die Aufhebung lässt eine persönliche Haftung für Pflichtverletzungen während der Amtszeit nicht entfallen. Entscheidend war, ob der Beklagte in der konkreten Situation die Gefahr hätte erkennen und zumutbare Sicherungsmaßnahmen veranlassen müssen.
Das Gericht sprach dem Kläger überwiegend Ersatz zu, wies die Klage jedoch im Übrigen ab. Damit wurde der geltend gemachte Schaden nicht pauschal übernommen, sondern nach haftungsrechtlichen und schadensrechtlichen Maßstäben geprüft.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Nachbarn, Gläubiger und Eigentümer bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Zwangsverwalter müssen erkennbare Gefahren am verwalteten Objekt ernst nehmen.
- Baumängel, stehendes Wasser und Feuchtigkeit können Verkehrssicherungspflichten auslösen.
- Nachbargebäude sind in die Risikobetrachtung einzubeziehen.
- Die spätere Aufhebung der Zwangsverwaltung schützt nicht vor persönlicher Haftung für frühere Pflichtverletzungen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Entscheidung zur Verantwortung des Zwangsverwalters für Gebäudesicherheit und Nachbarschäden ein.