Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 9. März 2006 im Verfahren III ZR 143/05 zur Haftung eines gerichtlichen Wertgutachters im Zwangsversteigerungsverfahren entschieden. Anlass war die Versteigerung eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in Köln. Die Ersteher machten geltend, das Verkehrswertgutachten habe wesentliche Umstände wie Stellplätze und einen Überbau unzutreffend berücksichtigt und dadurch ihre Gebotsentscheidung beeinflusst.
Ersteher können geschützte Verfahrensbeteiligte sein
Der BGH stellt klar, dass als Anspruchsgrundlage § 839a BGB in Betracht kommt. Diese Vorschrift betrifft die Haftung gerichtlich ernannter Sachverständiger, wenn sie vorsätzlich oder grob fahrlässig ein unrichtiges Gutachten erstatten und eine gerichtliche Entscheidung auf diesem Gutachten beruht.
Für die Zwangsversteigerung ist bedeutsam, dass der Senat Ersteher nicht allein deshalb aus dem Schutzbereich ausschließt, weil sie nicht zu den förmlich Beteiligten nach § 9 ZVG gehören. Der Beteiligtenbegriff des § 839a BGB ist weiter zu verstehen. Wer im Vertrauen auf die gerichtliche Verkehrswertfestsetzung bietet und durch den Zuschlag zur Zahlung verpflichtet wird, kann in den Schutzbereich einbezogen sein.
Der Ersteigerer darf darauf vertrauen, dass die Grundlagen der gerichtlichen Wertfestsetzung sachgemäß und korrekt ermittelt worden sind.
Zuschlag als haftungsrelevante Entscheidung
Im Verfahren III ZR 143/05 kommt als schadensstiftende gerichtliche Entscheidung der Zuschlagsbeschluss in Betracht. Mit ihm erwerben die Ersteher nicht nur das Eigentum, sondern übernehmen zugleich die Verpflichtung zur Zahlung des Meistgebots. Beruht diese Entscheidung auf einem grob fehlerhaften Wertgutachten, kann eine Haftung des Sachverständigen eröffnet sein.
Der BGH entschied noch nicht abschließend über die behaupteten Bewertungsfehler. Er hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück, damit die erforderlichen Feststellungen nachgeholt werden können.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Bietinteressenten, Ersteher, Sachverständige und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Verkehrswertgutachten können haftungsrechtliche Bedeutung gegenüber Erstehern haben.
- Erforderlich bleibt ein vorsätzlich oder grob fahrlässig unrichtiges Gutachten.
- Der Zuschlag kann die gerichtliche Entscheidung sein, die den Schaden vermittelt.
- Bieter sollten Gutachten sorgfältig prüfen und erkennbare Unklarheiten vor dem Termin klären.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zum Vertrauen in gerichtliche Verkehrswertfestsetzungen und zur Verantwortung von Wertgutachtern im Versteigerungsverfahren ein.