Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. Oktober 2013 im Verfahren III ZR 345/12 über die Haftung eines Sachverständigen für ein Verkehrswertgutachten in der Zwangsversteigerung entschieden. Ein Ersteher nahm den Gutachter auf Schadensersatz in Anspruch, nachdem sich nach dem Zuschlag herausgestellt hatte, dass ein altes Fachwerkhaus erheblichere Schäden aufwies als im Gutachten angenommen. Streitentscheidend war, wann ein Verkehrswertgutachten im Sinne von § 839a BGB unrichtig und grob fahrlässig erstellt ist.
Maßstab ist der Verkehrswert
Der BGH stellte klar, dass ein Gutachten im Zwangsversteigerungsverfahren auf die Feststellung des Verkehrswerts gerichtet ist. Deshalb genügt es für eine Haftung nicht ohne Weiteres, dass einzelne Baumängel oder Bauschäden später genauer oder anders bewertet werden. Entscheidend ist, ob sich solche Mängel auf den festgestellten Verkehrswert auswirken und ob gerade dieser Verkehrswert unrichtig ist.
Baumängel und Bauschäden sind also nicht Selbstzweck der Begutachtung. Sie sind insoweit relevant, wie sie den Marktwert des Versteigerungsobjekts beeinflussen. Kleinere Abweichungen zwischen einem später gerichtlich festgestellten Wert und dem vom Sachverständigen ermittelten Wert sind bei Grundstücksbewertungen unvermeidbar und dürfen nicht ohne Weiteres zu Lasten des Gutachters gehen.
Maßgeblich ist nicht der Sorgfaltsmaßstab eines Bauschadenssachverständigen, sondern der eines Verkehrswertgutachters.
Keine Pflicht zur umfassenden Bauschadensprüfung
Im Verfahren III ZR 345/12 betonte der BGH außerdem, dass ein Verkehrswertgutachter sich im Allgemeinen mit der Inaugenscheinnahme des Objekts begnügen darf. Er muss nicht wie ein speziell beauftragter Bauschadensgutachter verdeckte Schäden umfassend erforschen. Weitere Ermittlungen oder deutliche Hinweise sind erst erforderlich, wenn die Umstände des konkreten Falls dafür Anlass geben.
Für grobe Fahrlässigkeit reicht ein einfacher Bewertungsfehler nicht aus. Erforderlich ist, dass der Gutachter unbeachtet lässt, was jedem Sachkundigen einleuchten musste, und dass die Pflichtverletzung schlechthin unentschuldbar ist.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Schuldner, Gläubiger und Sachverständige bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Haftung setzt ein unrichtiges Verkehrswertgutachten und grobe Fahrlässigkeit voraus.
- Verdeckte Baumängel führen nicht automatisch zur Gutachterhaftung.
- Der Maßstab richtet sich nach Aufgaben und Erkenntnismöglichkeiten eines Verkehrswertgutachters.
- Bietinteressenten sollten Gutachten kritisch lesen und sichtbare Risiken eigenständig bewerten.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Reichweite der Sachverständigenhaftung bei Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren ein.