Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. Mai 2003 im Verfahren VI ZR 312/02 über Schadensersatzansprüche eines Erstehers gegen einen gerichtlich beauftragten Sachverständigen entschieden. Der Sachverständige hatte im Zwangsversteigerungsverfahren ein Verkehrswertgutachten für ein bebautes Grundstück erstellt. Der spätere Ersteher hielt das Gutachten für fehlerhaft und verlangte Ersatz, weil er bei zutreffender Bewertung ein niedrigeres Gebot abgegeben hätte.
Keine vertragliche Haftung aus dem Gutachtenauftrag
Der BGH stellt klar, dass zwischen dem Vollstreckungsgericht und dem Sachverständigen kein privatrechtlicher Vertrag zugunsten der Bieter besteht. Der Sachverständige wird im Zwangsversteigerungsverfahren durch das Gericht in entsprechender Anwendung der Beweiserhebungsvorschriften herangezogen. Das Verhältnis ist öffentlich-rechtlich geprägt, nicht vertraglich.
Damit scheiden vertragliche Ansprüche des Erstehers gegen den Gutachter grundsätzlich aus. Auch eine Haftung wie bei einem Amtsträger kam im entschiedenen Fall nicht in Betracht. Der gerichtlich beauftragte Sachverständige bleibt trotz öffentlicher Bestellung Privatperson.
Der gerichtlich beauftragte Sachverständige haftet dem Ersteher nicht schon wegen eines behauptet fehlerhaften Verkehrswertgutachtens vertraglich.
Sittenwidrige vorsätzliche Schädigung nur bei hohen Anforderungen
Im Verfahren VI ZR 312/02 prüfte der BGH eine Haftung nach § 826 BGB. Dafür reicht ein objektiv unrichtiges Gutachten nicht aus. Erforderlich wären besondere Umstände, etwa wissentlich falsche Angaben, leichtfertiges Handeln ins Blaue hinein oder Gleichgültigkeit gegenüber den Folgen für Dritte. Solche Anhaltspunkte sah der Senat nicht.
Der Ersteher hatte zudem unterhalb des von ihm selbst behaupteten tatsächlichen Verkehrswerts erworben. Auch dies sprach gegen den geltend gemachten Schaden in der verlangten Höhe. Die Revision blieb deshalb ohne Erfolg.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Bieter, Ersteher, Sachverständige und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Das Verkehrswertgutachten dient der gerichtlichen Wertfestsetzung, begründet aber nicht automatisch eine Haftung gegenüber Bietern.
- Nach Zuschlag sind Einwände gegen die Wertfestsetzung nur sehr begrenzt verwertbar.
- Eine deliktische Haftung des Gutachters setzt besonders schwerwiegendes Fehlverhalten voraus.
- Bieter sollten Gutachten vor dem Termin eigenständig kritisch prüfen und erkennbare Bewertungsfragen einordnen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zu den Grenzen der Gutachterhaftung im Zwangsversteigerungsverfahren ein.