Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. Februar 2010 im Verfahren IX ZR 101/09 über rückständige Grundsteuerforderungen nach freihändiger Grundstücksveräußerung im Insolvenzverfahren entschieden. Eine Gemeinde verlangte vom Insolvenzverwalter die Feststellung, dass sie wegen offener Grundsteuer als Inhaberin einer öffentlichen Last abgesonderte Befriedigung aus dem Verkaufserlös beanspruchen könne. Der Verwalter hatte die Grundstücke nicht zwangsversteigert, sondern freihändig verkauft.
Öffentliche Last als Absonderungsrecht
Der BGH bestätigte zunächst, dass die Grundsteuer nach § 12 GrStG als öffentliche Last auf dem Grundstück ruht. Damit besteht grundsätzlich eine dingliche Haftung des Grundstücks. Im Insolvenzverfahren kann eine solche Rechtsposition nach § 49 InsO ein Absonderungsrecht begründen. Die öffentliche Last ist nicht erst dann bedeutsam, wenn tatsächlich ein Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet wird.
Wird das Grundstück zwangsversteigert, richtet sich die Befriedigung des Berechtigten nach den Vorschriften des ZVG. Öffentliche Lasten können dann nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG vorrangig berücksichtigt werden, wenn sie ordnungsgemäß angemeldet und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Der Inhaber einer öffentlichen Last nach § 12 GrStG kann bei freihändiger Veräußerung durch den Insolvenzverwalter keine abgesonderte Befriedigung aus dem Veräußerungserlös verlangen.
Freihändiger Verkauf ist keine Zwangsversteigerung
Entscheidend war im Verfahren IX ZR 101/09, dass der Insolvenzverwalter die Grundstücke freihändig veräußert hatte. Für diesen Fall verneinte der BGH einen Anspruch der Gemeinde auf abgesonderte Befriedigung aus dem Veräußerungserlös. Die besonderen Regeln, nach denen ein Recht in der Zwangsversteigerung erlischt und durch einen Anspruch auf Wertersatz aus dem Versteigerungserlös ersetzt wird, greifen beim freihändigen Verkauf nicht entsprechend.
Die öffentliche Last bleibt in ihrer gesetzlichen Struktur an das Grundstück gebunden. Sie wandelt sich durch den freihändigen Verkauf nicht automatisch in ein Pfandrecht am Kaufpreis um. Damit unterscheidet sich die Lage deutlich von der Verwertung im förmlichen Zwangsversteigerungsverfahren.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Gemeinden, Insolvenzverwalter, Grundstückserwerber und dinglich gesicherte Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Grundsteuer kann als öffentliche Last ein Absonderungsrecht am Grundstück begründen.
- Die Verwertung im Wege der Zwangsversteigerung folgt anderen Regeln als der freihändige Verkauf.
- Beim freihändigen Verkauf entsteht kein automatischer Anspruch auf Befriedigung aus dem Kaufpreis.
- Kommunen müssen ihre Rechte je nach Verwertungsart unterschiedlich sichern und verfolgen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Schnittstelle von Insolvenzrecht, öffentlicher Grundstückslast und Immobilienverwertung ein.