Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 7. Oktober 2011 im Verfahren V ZR 78/11 über die Wirksamkeit einer Grundschuldbestellung durch einen verheirateten Grundstückseigentümer entschieden. Der Kläger hatte zugunsten einer Bank eine erstrangige Grundschuld über 350.000 € nebst 16 % Jahreszinsen und Nebenleistung bestellt. Er lebte im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft und machte geltend, die Bestellung sei mangels Zustimmung seiner Ehefrau nach § 1365 Abs. 1 BGB unwirksam.
Wirtschaftliche Betrachtung der Belastung
Der BGH stellte klar, dass die Belastung eines Grundstücks zustimmungsbedürftig sein kann, wenn das Grundstück das wesentliche Vermögen des verfügenden Ehegatten bildet und die Belastung den Grundstückswert wirtschaftlich nahezu ausschöpft. Maßgeblich ist dabei nicht nur der Nominalbetrag der Grundschuld.
Bei einer neu bestellten Grundschuld sind vielmehr auch Nebenleistungen und dingliche Zinsen einzubeziehen. Denn für die wirtschaftliche Wertminderung des Grundstücks kommt es darauf an, in welchem Umfang das Grundstück künftig als Haftungsobjekt für Gläubiger belastet ist. Dingliche Zinsen können gerade in der Zwangsversteigerung rangrelevant werden.
Bei der Feststellung, ob ein Ehegatte mit einer Grundschuldbestellung über sein nahezu gesamtes Vermögen verfügt, sind neben dem Nominalbetrag auch die in Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG fallenden Grundschuldzinsen einzubeziehen.
Regelmäßige Bewertung mit zweieinhalb Jahresbeträgen
Im Verfahren V ZR 78/11 beanstandete der BGH, dass das Berufungsgericht die Grundschuldzinsen unberücksichtigt gelassen hatte, weil sie im Zeitpunkt der Bestellung noch nicht entstanden waren. Dieser Ansatz greift nach der Entscheidung zu kurz. Für die Prüfung des § 1365 BGB sind die Grundschuldzinsen regelmäßig mit dem zweieinhalbfachen Jahresbetrag anzusetzen.
Damit konnte die Belastung des Grundstücks deutlich höher liegen als vom Berufungsgericht angenommen. Die Zustimmung der Ehefrau war deshalb erforderlich; die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde konnte nicht aufrechterhalten werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Banken, Grundstückseigentümer, Ehegatten und Beteiligte an Vollstreckungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei § 1365 BGB ist die wirtschaftliche Gesamtbelastung des Grundstücks zu prüfen.
- Dingliche Grundschuldzinsen dürfen nicht allein deshalb ausgeblendet werden, weil sie noch nicht entstanden sind.
- Die Rangklasse 4 des § 10 Abs. 1 ZVG kann für die Bewertung eine zentrale Rolle spielen.
- Grundschuldbestellungen verheirateter Eigentümer sollten vor Vollstreckungsmaßnahmen sorgfältig auf Zustimmungserfordernisse geprüft werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zum Verhältnis von Familienvermögensschutz, Grundschuld und Zwangsversteigerungsrang ein.