Das Landgericht Kassel hat mit Beschluss vom 16. September 2010 im Verfahren 3 T 356/10, 3 T 416/10 über die Zwangsversteigerung von Grundbesitz einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts entschieden. Die Gläubigerin betrieb die Vollstreckung aus einer Grundschuldbestellungsurkunde aus dem Jahr 1993. Die Schuldnerseite wandte ein, der Titel richte sich nur gegen frühere Gesellschafter persönlich, nicht aber gegen die Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit verändertem Gesellschafterbestand.
Auslegung älterer notarieller Urkunden
Das Landgericht bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies die Beschwerde zurück. Nach Auffassung der Kammer kann die Auslegung einer notariellen Urkunde ergeben, dass die handelnden Gesellschafter bereits damals ein Grundstück belasten wollten, das zum Vermögen der teilrechtsfähigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehörte.
Dem steht nicht entgegen, dass die Teilrechtsfähigkeit der GbR rechtlich erst später allgemein anerkannt wurde. Entscheidend ist, welcher objektive Erklärungsgehalt der Urkunde zukommt. Die Vollstreckungsgerichte dürfen und müssen prüfen, ob die Urkunde die dingliche Vollstreckung in das Gesellschaftsgrundstück trägt.
Die Auslegung einer im Jahre 1995 errichteten notariellen Urkunde kann ergeben, dass die Gesellschafter schon damals ein zum Vermögen der Gesellschaft gehörendes Grundstück belasten wollten.
Gesellschafterwechsel und Vollstreckungstitel
Im Verfahren 3 T 416/10 spielte außerdem eine Rolle, dass sich der Gesellschafterbestand nach Bestellung der Grundschuld mehrfach verändert hatte. Die Beschwerdeführerin machte geltend, deshalb sei vor Anordnung der Zwangsversteigerung eine Umschreibung des Titels erforderlich gewesen.
Das Landgericht folgte dem nicht. Bei einer dinglichen Vollstreckung aus der Grundschuld kam es nach seiner Bewertung maßgeblich darauf an, ob das belastete Grundstück als Gesellschaftsvermögen wirksam erfasst war und ob die vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen aus der Urkunde und Klausel vorlagen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für grundbuchbezogene Vollstreckung gegen Gesellschaften bürgerlichen Rechts bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ältere Grundschuldbestellungsurkunden sind sorgfältig auszulegen.
- Die spätere Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der GbR schließt eine frühere Belastungsabsicht nicht aus.
- Gesellschafterwechsel führen nicht automatisch dazu, dass eine dingliche Vollstreckung ausfällt.
- Vollstreckungsgerichte haben die Reichweite der Urkunde eigenständig zu prüfen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Vollstreckung aus Grundschulden gegen Grundstücke im Vermögen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein.