Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 31. Juli 2006 im Verfahren 1 O 557/04 über die Räumung gewerblich genutzter Atelierräume nach einer Zwangsversteigerung entschieden. Die Klägerin hatte das Objekt durch Zuschlag erworben und kündigte das bestehende Mietverhältnis unter Bezugnahme auf § 57a ZVG. Die Mieter verweigerten die Herausgabe und beriefen sich auf erhebliche Ausbauleistungen sowie einen verlorenen Baukostenzuschuss.
Sonderkündigungsrecht des Erstehers
Mit dem Zuschlag wurde die Klägerin nach § 90 ZVG Eigentümerin des Mietobjekts und trat nach § 57 ZVG in Verbindung mit den mietrechtlichen Vorschriften in das bestehende Gewerberaummietverhältnis ein. Zugleich kam das Sonderkündigungsrecht des Erstehers nach § 57a ZVG in Betracht.
Ein Ausschluss dieses Sonderkündigungsrechts nach § 57c Abs. 1 Nr. 2 ZVG setzt voraus, dass der Mieter zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums einen verlorenen Baukostenzuschuss geleistet hat. Dafür genügt es nicht, dass der Mieter mit Wissen oder Duldung des Vermieters nützliche oder notwendige Arbeiten vornimmt.
Voraussetzung eines verlorenen Baukostenzuschusses ist, dass die Leistung des Mieters auf einer Vereinbarung mit dem Vermieter beruht.
Keine ausreichende Grundlage im Mietvertrag
Das Gericht konnte eine solche Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag nicht feststellen. Die Anlage zum Mietvertrag beschrieb lediglich den Zustand der Räume bei Einzug. Daraus ergab sich nach Auffassung der Kammer keine verbindliche Ausbauverpflichtung der Mieter zur Schaffung oder Instandsetzung des Mietraums.
Auch behauptete Vorgespräche oder außerhalb der Vertragsurkunde liegende Absprachen konnten die Räumung nicht verhindern. Denn bei einem langfristigen Gewerberaummietvertrag kann eine wesentliche, nicht schriftlich fixierte Nebenabrede zur Verletzung der Schriftform führen. Dann ist das Mietverhältnis jedenfalls ordentlich kündbar.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteigerer vermieteter Gewerbeimmobilien und für Mieter mit Ausbauleistungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- § 57a ZVG kann nach Zuschlag ein wirksames Sonderkündigungsrecht eröffnen.
- Mieterausbauten schließen dieses Recht nicht automatisch aus.
- Ein verlorener Baukostenzuschuss muss klar vereinbart und dokumentiert sein.
- Langfristige Gewerberaummietverträge müssen schriftformfest gestaltet werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zu Sonderkündigung, Mieterausbauten und Schriftform nach Zuschlag ein.