Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. Mai 2017 im Verfahren IX ZR 51/15 über den Ausgleich zwischen Grundstückseigentümern entschieden, deren Grundstücke mit einer Gesamtreallast belastet sind. Die Klägerin hatte ein Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung erworben und dabei eine eingetragene Reallast übernommen. Nachdem sie aus der Reallast in Anspruch genommen worden war, verlangte sie vom früheren Eigentümer Erstattung und Freistellung.
Reallast bleibt nach Zuschlag bestehen
Bleibt eine Reallast in der Zwangsversteigerung bestehen, trägt der Ersteher nach § 56 Satz 2 ZVG ab Zuschlag grundsätzlich die Lasten des Grundstücks. Dieser Grundsatz betrifft vor allem den Fall, dass nur ein einzelnes belastetes Grundstück vom Schuldner auf den Ersteher übergeht.
Anders kann die Lage sein, wenn eine Gesamtreallast mehrere Grundstücke belastet und eines davon versteigert wird, während ein anderes Grundstück weiterhin im Eigentum des ursprünglichen Schuldners verbleibt. Dann stellt sich die Frage, wie die Belastung im Innenverhältnis aufzuteilen ist.
Der Gesamtschuldnerausgleich zwischen zwei Grundstückseigentümern, deren Grundstücke mit einer Gesamtreallast belastet sind, ist nach dem Wert der Grundstücke vorzunehmen.
Ausgleich nach Grundstückswerten
Der BGH stellt klar, dass der Innenausgleich bei einer Gesamtreallast nach dem Wert der betroffenen Grundstücke vorzunehmen ist. Das gilt auch dann, wenn einer der Eigentümer sein Grundstück nicht durch Kauf, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat.
Damit wird der Ersteher nicht allein deshalb im Innenverhältnis vollständig belastet, weil er das Grundstück mit bestehen bleibender Reallast übernommen hat. Entscheidend ist vielmehr, dass mehrere Grundstücke dinglich für dieselbe Last haften. Der wirtschaftliche Ausgleich muss deshalb die Werte der belasteten Grundstücke berücksichtigen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Gläubiger und Eigentümer belasteter Grundstücke bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bestehen bleibende Reallasten müssen vor Gebotsabgabe sorgfältig geprüft werden.
- Bei Gesamtreallasten ist nicht nur das versteigerte Grundstück zu betrachten.
- Der Innenausgleich richtet sich grundsätzlich nach Grundstückswerten.
- Auch nach Zuschlag können Ausgleichs- und Freistellungsfragen offenbleiben.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Behandlung von Gesamtreallasten, Zuschlag und Lastentragung im Grundstücksrecht ein.