Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 15. September 2016 im Verfahren V ZB 136/14 über die Feststellung des geringsten Gebots in einem Teilungsversteigerungsverfahren entschieden. Zwei Geschwister waren je zur Hälfte Miteigentümer eines Grundstücks. Ihre Anteile waren mit verschiedenen Rechten belastet, unter anderem mit Reallasten, Auflassungsvormerkungen und einem Vorkaufsrecht. Nach dem Zuschlag rügte eine Beteiligte die Versteigerungsbedingungen.
Niedrigstgebots-Lösung bei mehreren Antragstellern
Der BGH bestätigt für die Teilungsversteigerung die sogenannte Niedrigstgebots-Lösung. Sind Miteigentumsanteile unterschiedlich belastet und betreiben mehrere Teilhaber das Verfahren, ist für die Feststellung des geringsten Gebots grundsätzlich auf den Antragsteller abzustellen, dessen Anteil am geringsten belastet ist.
Diese Betrachtung bedeutet aber nicht, dass sämtliche Belastungen der übrigen Miteigentumsanteile außer Betracht bleiben. Gleich hohe Belastungen an anderen Anteilen sind weiterhin zu berücksichtigen. Unberücksichtigt bleiben nur ungleiche Belastungen, die den anderen Anteil zusätzlich oder abweichend belasten.
Bei unterschiedlich belasteten Miteigentumsanteilen ist für das geringste Gebot von dem Antragsteller auszugehen, dessen Anteil am geringsten belastet ist.
Zuzahlungsbeträge können Rechte beeinträchtigen
Der BGH beanstandete außerdem die Behandlung bedingter Rechte und der hierfür bestimmten Zuzahlungsbeträge. Rechte können nicht nur dadurch beeinträchtigt werden, dass sie nicht bestehen bleiben. Eine Beeinträchtigung kann sich auch aus den Bedingungen ergeben, unter denen Zuzahlungsbeträge für bedingte Rechte vom Ersteher zu leisten sind.
Im Verfahren V ZB 136/14 führte die fehlerhafte Bestimmung der Versteigerungsbedingungen zur Versagung des Zuschlags. Die Entscheidung zeigt, dass das geringste Gebot bei familiären Übertragungen mit Rückübertragungsrechten, Vormerkungen und Vorkaufsrechten besonders sorgfältig zu berechnen ist.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Teilungsversteigerungen mit komplexen Belastungen erheblich. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Unterschiedlich belastete Miteigentumsanteile erfordern eine genaue Rang- und Belastungsprüfung.
- Die Niedrigstgebots-Lösung ist Ausgangspunkt, ersetzt aber keine Einzelprüfung.
- Gleich hohe Belastungen anderer Anteile bleiben grundsätzlich relevant.
- Fehler bei Zuzahlungsbeträgen können zur Zuschlagsversagung führen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Berechnung des geringsten Gebots und zum Schutz belasteter Rechte in der Teilungsversteigerung ein.