Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 23. August 2018 im Verfahren III ZR 506/16 über Amtspflichten eines Notars beim Erwerb einer Eigentumswohnung entschieden. Der Käufer nahm den Notar auf Schadensersatz in Anspruch, weil vor der Beurkundung zeitweise ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen war. Zum Zeitpunkt der Beurkundungsverhandlung war dieser Vermerk jedoch bereits wieder gelöscht.
Hinweispflicht bei gelöschtem Vermerk
Der BGH stellt klar, dass ein Notar grundsätzlich nicht auf einen Zwangsversteigerungsvermerk hinweisen muss, der zwar vorübergehend im Grundbuch eingetragen war, bei der Beurkundung aber bereits gelöscht ist. Maßgeblich ist damit nicht jede frühere grundbuchliche Entwicklung, sondern die rechtliche Bedeutung für den konkret zu beurkundenden Vertrag.
Ein gelöschter Zwangsversteigerungsvermerk kann zwar wirtschaftlich auf frühere Schwierigkeiten des Verkäufers hindeuten. Daraus folgt nach der Entscheidung aber nicht ohne Weiteres eine notarielle Pflicht, den Käufer über die frühere Eintragung zu unterrichten. Die notarielle Belehrungspflicht bezieht sich grundsätzlich auf die rechtliche Tragweite des Geschäfts und die bestehenden, für den Vollzug relevanten Belastungen.
Auf einen zeitweilig im Grundbuch eingetragenen, im Zeitpunkt der Beurkundungsverhandlung aber bereits wieder gelöschten Zwangsversteigerungsvermerk muss der Notar grundsätzlich nicht hinweisen.
Zwei-Wochen-Frist beim Verbrauchervertrag
Der BGH befasst sich außerdem mit der Zwei-Wochen-Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG. Diese Frist soll Verbraucher vor übereilten Entscheidungen schützen und ihnen Gelegenheit geben, den Vertragsentwurf zu prüfen. Eine Unterschreitung der Frist kann nur unter besonderen Voraussetzungen unschädlich sein.
Ob eine Pflichtverletzung vorliegt und ob sie für einen geltend gemachten Schaden ursächlich war, ist sorgfältig anhand des konkreten Ablaufs zu prüfen. Der BGH hob die vorinstanzliche Entscheidung auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung zurück.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Immobilienkäufe, Bauträgerverträge und grundbuchbezogene Risiken bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ein gelöschter Zwangsversteigerungsvermerk ist nicht automatisch belehrungspflichtig.
- Bestehende Belastungen und vollzugsrelevante Risiken bleiben sorgfältig zu prüfen.
- Die Zwei-Wochen-Frist bei Verbraucherverträgen hat eigenständige Schutzfunktion.
- Notarhaftung erfordert neben einer Pflichtverletzung auch Kausalität für den Schaden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Abgrenzung zwischen grundbuchlicher Risikoprüfung, notarieller Belehrung und früheren Zwangsversteigerungsvermerken ein.