Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. September 2017 im Verfahren VIII ZR 279/16 über die Herausgabe eines zwangsverwalteten Reihenhauses entschieden. Der Kläger war zum Zwangsverwalter des im Wohnungseigentum stehenden Hauses bestellt worden und verlangte von der Bewohnerin Herausgabe sowie Nutzungsentschädigung. Die Beklagte berief sich darauf, seit vielen Jahren aufgrund eines Mietverhältnisses oder eines lebenslangen Wohnrechts zum Besitz berechtigt zu sein.
Mietvertrag erfordert tragfähige Vereinbarung
Im Mittelpunkt stand die Frage, ob aus der langjährigen Nutzung des Hauses und der Übernahme von Neben- und Reparaturkosten ein Mietvertrag geschlossen worden war. Ein solcher Mietvertrag wäre für den Zwangsverwalter bedeutsam, weil er nach § 152 Abs. 2 ZVG grundsätzlich bestehende Mietverhältnisse gegen sich gelten lassen muss.
Der BGH stellte jedoch klar, dass ein Mietvertrag nicht schon deshalb schlüssig dargelegt ist, weil Wohnraum lange überlassen wurde und die Bewohner bestimmte Kosten getragen haben. Erforderlich bleibt eine Vereinbarung, nach der die Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt erfolgt. Die bloße Übernahme einzelner Kosten kann je nach Umständen auch Teil einer sonstigen Gebrauchsüberlassung oder familiär geprägten Absprache sein.
Zur Abgrenzung eines Mietvertrags von anderen Gebrauchsüberlassungsverhältnissen bei Wohnräumen kommt es auf die konkrete Vereinbarung und die Umstände des Einzelfalls an.
Herausgabeanspruch des Zwangsverwalters
Da die Beklagte einen Mietvertrag nicht schlüssig dargelegt hatte, konnte sie dem Herausgabeanspruch kein Besitzrecht nach § 986 BGB entgegenhalten. Ein dingliches Wohnungsrecht war im Grundbuch nicht eingetragen. Ein lediglich schuldrechtlich behauptetes Wohnrecht genügte gegenüber dem Zwangsverwalter nicht, um die Herausgabe zu verhindern.
Der BGH stellte daher die Verurteilung zur Herausgabe wieder her. Zudem bestätigte er dem Grunde nach eine Nutzungsentschädigung ab Rechtshängigkeit in Höhe von monatlich 2.087 Euro.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwaltungen bewohnter Immobilien und für unklare Nutzungsverhältnisse wichtig. Praktisch bedeutsam sind insbesondere:
- Langjährige Wohnnutzung beweist nicht automatisch ein Mietverhältnis.
- Neben- und Reparaturkostenzahlungen müssen rechtlich eingeordnet werden.
- Dingliche Wohnrechte sollten im Grundbuch gesichert sein.
- Zwangsverwalter können Herausgabe verlangen, wenn kein belastbares Besitzrecht besteht.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Abgrenzung von Mietvertrag, Wohnrecht und bloßer Gebrauchsüberlassung in der Zwangsverwaltung ein.