Das Landgericht Bonn hat mit Urteil vom 29. Juli 2015 im Verfahren 9 O 407/14 über einen Streit zwischen zwei Brüdern als Gesellschaftern einer grundstücksbezogenen Familien-GbR entschieden. Die Gesellschaft war zur Verwaltung und Nutzung gemeinsamen Immobilienvermögens gegründet worden. Der Kläger verlangte im Wege der actio pro socio, dass der Beklagte seinen Miteigentumsanteil an einer Eigentumswohnung auf die GbR überträgt.
Nutzung und Früchteziehung statt Eigentumsübertragung
Das Gericht wies die Klage ab. Aus dem Gesellschaftsvertrag von 1989 und dem späteren Verlängerungsvertrag ergab sich nach Auffassung der Kammer kein Anspruch der GbR auf Übereignung der Immobilie. Der Kläger konnte nicht beweisen, dass die Vertragsparteien damals oder später übereinstimmend eine Eigentumsübertragung auf die Gesellschaft wollten.
Vielmehr sprach nach den Gesamtumständen mehr dafür, dass lediglich die wirtschaftliche Nutzung und Früchteziehung der Immobilien in die GbR eingebracht werden sollte. Die Immobilien sollten also gemeinschaftlich verwaltet und genutzt werden, ohne dass das Grundbuch zugunsten der GbR geändert werden musste.
Aus dem Gesellschaftsvertrag ergab sich kein Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums an die GbR.
Auslegung alter GbR-Verträge
Im Verfahren 9 O 407/14 war auch bedeutsam, dass die GbR zum Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsschlusses im Jahr 1989 noch nicht in der heutigen Weise als grundbuchfähig behandelt wurde. Der Vertrag enthielt zudem keine klare Verpflichtung zur Übereignung. Auch die spätere Verlängerung im Jahr 2009 änderte daran nichts, weil sie keine Anhaltspunkte für eine neue dingliche Übertragungsabrede enthielt.
Dass über viele Jahre keine der Immobilien auf die Gesellschaft umgeschrieben wurde, wertete das Gericht ebenfalls als Hinweis darauf, dass die Beteiligten die bisherige Praxis fortführen wollten: Verwaltung und wirtschaftliche Zuordnung über die GbR, Eigentum aber weiterhin bei den eingetragenen Personen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für grundstückshaltende Familien-GbR, Erbengemeinschaften und Immobiliengesellschaften bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Gesellschaftsverträge sollten klar zwischen Nutzungseinbringung und Eigentumsübertragung unterscheiden.
- Eine Verwaltung durch die GbR bedeutet nicht automatisch Eigentum der GbR.
- Alte Verträge sind unter Berücksichtigung der damaligen Rechtslage auszulegen.
- Bei späterer Auseinandersetzung oder Verwertung kann die Grundbuchlage entscheidend sein.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zur Auslegung grundstücksbezogener GbR-Verträge und zur Abgrenzung zwischen wirtschaftlicher Nutzung und dinglicher Eigentumsübertragung ein.