Das Landgericht Aachen hat mit Urteil vom 14. März 2014 im Verfahren 9 O 48/12 über Ansprüche aus einer Gebäudeversicherung nach Zuschlag in der Zwangsversteigerung entschieden. Die Klägerin hatte eine Immobilie durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Düren erworben. Zuvor war das Objekt zwangsverwaltet worden. Nach der Übernahme stellte die Erwerberin Frostschäden an wasserführenden Leitungen und Rohren fest und verlangte von der Versicherung weitere Entschädigung.
Leerstand, Wintersicherung und Versicherungsdauer
Das Gebäude stand bereits während der Zwangsverwaltung leer. Der Zwangsverwalter hatte eine Immobilienversicherung abgeschlossen und eine Wintersicherung beauftragt. Diese wurde jedoch nach dem Vortrag im Verfahren nur teilweise durchgeführt; insbesondere waren Leitungen und Rohre nicht vollständig entleert. Die Versicherung regulierte einen Teil des Schadens, berief sich aber auf Sicherheitsvorschriften zur Beheizung, Kontrolle sowie Absperrung und Entleerung wasserführender Anlagen.
Die Klägerin machte geltend, die Schäden seien während der Versicherungsdauer entstanden und sie sei wegen § 90 Abs. 2 ZVG zur Geltendmachung der Ansprüche berechtigt. Außerdem sah sie in der teilweisen Regulierung ein Anerkenntnis der Versicherung.
Die Klage auf weitere Versicherungsleistung wurde abgewiesen.
Nachweis und Obliegenheiten bei Erwerb aus der Versteigerung
Im Verfahren 9 O 48/12 wurde deutlich, dass der Erwerb durch Zuschlag allein nicht genügt, um Versicherungsansprüche erfolgreich durchzusetzen. Erforderlich bleibt insbesondere der Nachweis, dass der Versicherungsfall in der versicherten Zeit eingetreten ist und dass vertragliche Sicherheitsobliegenheiten eingehalten wurden oder eine Leistungskürzung nicht gerechtfertigt ist.
Gerade bei leerstehenden Gebäuden sind Frostschutzmaßnahmen praktisch besonders wichtig. Werden Heizungsanlagen nicht betrieben und Leitungen nicht vollständig entleert, kann dies zu erheblichen Streitigkeiten über Obliegenheitsverletzungen, grobe Fahrlässigkeit und die Höhe einer möglichen Entschädigung führen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher, Zwangsverwalter, Versicherer und Gläubiger bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Leerstand und Frostschutz sollten während der Zwangsverwaltung lückenlos dokumentiert werden.
- Nach Zuschlag sind bestehende Versicherungen, Sicherungsmaßnahmen und Schadensanzeigen sofort zu prüfen.
- Teilzahlungen der Versicherung ersetzen nicht zwingend den Nachweis weiterer Ansprüche.
- Bei Frostschäden kommt es auf Zeitpunkt, Ursache und Einhaltung der Sicherheitsvorschriften an.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Entscheidung zur Risikoverteilung bei Schäden an zwangsverwalteten und anschließend ersteigerten Immobilien ein.