Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20. Juli 2018 im Verfahren V ZR 199/17 über die Wirkung einer im Flurbereinigungsverfahren entstandenen, aber nicht im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit entschieden. Der Beklagte hatte ein Grundstück im Jahr 2008 im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Die Eigentümerin eines benachbarten Hinterliegergrundstücks berief sich auf ein Wegerecht, das im Flurbereinigungsplan der 1950er Jahre vorgesehen, jedoch nicht in das Grundbuch eingetragen worden war.
Bindung während laufender Flurbereinigung
Der BGH stellt zunächst klar, dass dingliche Rechte wie Grunddienstbarkeiten im Flurbereinigungsverfahren außerhalb des Grundbuchs entstehen können. Wird während eines laufenden Flurbereinigungsverfahrens ein Grundstück rechtsgeschäftlich oder durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben, muss der Erwerber nach § 15 Satz 1 FlurbG die Wirkungen des Verfahrens grundsätzlich gegen sich gelten lassen.
Derjenige, der während eines Flurbereinigungsverfahrens ein im Flurbereinigungsgebiet liegendes Grundstück rechtsgeschäftlich oder im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt, muss die Belastung mit einer durch die Flurbereinigung entstandenen Grunddienstbarkeit gegen sich gelten lassen.
Abschluss des Verfahrens verändert die Lage
Anders beurteilt der BGH die Situation, wenn das Flurbereinigungsverfahren durch bestandskräftige Schlussfeststellung abgeschlossen ist. Dann steht § 15 Satz 1 FlurbG dem Erlöschen einer nicht eingetragenen Grunddienstbarkeit nicht mehr entgegen. Das gilt auch dann, wenn die Grunddienstbarkeit entgegen den Vorschriften des Flurbereinigungsrechts nicht in das Grundbuch übernommen wurde.
Für die Zwangsversteigerung bedeutet dies: Ist die Belastung weder aus dem Grundbuch ersichtlich noch im geringsten Gebot aufgeführt, kann sie nach den Regeln des ZVG durch den Zuschlag erlöschen. Der Erwerber darf nach Abschluss des Flurbereinigungsverfahrens grundsätzlich auf die grundbuchliche Lage und die im Versteigerungsverfahren maßgeblichen Angaben vertrauen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung verbindet Grundstücksrecht, Flurbereinigungsrecht und Zwangsversteigerungsrecht. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Nicht eingetragene Rechte aus Flurbereinigung können während des laufenden Verfahrens bindend sein.
- Nach bestandskräftiger Schlussfeststellung gewinnt die Grundbuchlage erheblich an Bedeutung.
- Im Versteigerungsverfahren ist sorgfältig zu prüfen, welche Belastungen im geringsten Gebot erscheinen.
- Hinterliegergrundstücke können ergänzend Fragen eines Notwegerechts aufwerfen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zum lastenfreien Erwerb durch Zuschlag und zum Zusammenspiel von Flurbereinigung und ZVG ein.