Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 30. September 2010 im Verfahren V ZB 160/09 über fehlerhafte Angaben in der Terminsbestimmung eines Zwangsversteigerungsverfahrens entschieden. Versteigert wurde Wohnungseigentum, bei dem die tatsächliche bauliche Nutzung erheblich von der grundbuchrechtlichen Zuordnung abwich. In der Terminsbestimmung war die Wohnung als rund 91 Quadratmeter große 4-Zimmer-Wohnung beschrieben, obwohl ihr nach Grundbuchlage und Teilungsunterlagen nur etwa 48 Quadratmeter zugeordnet waren.
Terminsbestimmung als Orientierung für Bieter
Der BGH stellte klar, dass Angaben in der Terminsbestimmung nicht beliebig behandelt werden dürfen. Auch wenn bestimmte Objektangaben nach § 38 ZVG nur Sollangaben sind, haben sie für Bietinteressenten erhebliche praktische Bedeutung. Die Veröffentlichung soll ein möglichst breites, aber zutreffend informiertes Publikum ansprechen und eine Grundlage für die Entscheidung bieten, ob und in welcher Höhe geboten wird.
Gerade bei Wohnungseigentum sind Angaben zur Größe und Nutzbarkeit regelmäßig bietentscheidend. Eine Wohnung mit rund 90 Quadratmetern spricht andere Bieterkreise an als eine Wohnung mit etwa 48 Quadratmetern. Der Zusatz „ohne Gewähr“ genügt nicht, um eine derart gravierende Irreführung auszugleichen.
Ein bereits erteilter Zuschlag ist zu versagen, wenn die Terminsbestimmung derart fehlerhafte Angaben über das Versteigerungsobjekt enthält, dass von einer Irreführung der Bieterkreise auszugehen ist.
Zuschlagsversagung bei wesentlicher Irreführung
Im Verfahren V ZB 160/09 bestätigte der BGH die Versagung des Zuschlags. Die Beschreibung als 4-Zimmer-Wohnung mit rund 91 Quadratmetern war angesichts der rechtlich zugeordneten Fläche evident unrichtig. Für verständige Bieter war diese Abweichung wesentlich, weil der Versteigerungsgegenstand im Zwangsversteigerungsverfahren grundsätzlich gewährleistungsfrei zugeschlagen wird und Gebote nicht ohne Weiteres wegen Eigenschaftsirrtums angefochten werden können.
Die Entscheidung zeigt, dass fehlerhafte Objektangaben nicht nur dann erheblich sind, wenn zwingende Pflichtangaben fehlen. Auch unzutreffende ergänzende Angaben können die Bekanntmachung so beeinträchtigen, dass ein Zuschlag keinen Bestand hat.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Bieter, Gläubiger, Schuldner und Vollstreckungsgerichte bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Objektangaben in der Terminsbestimmung müssen sorgfältig mit Grundbuch und Teilungsunterlagen abgeglichen werden.
- Erhebliche Flächenabweichungen können Bieterkreise irreführen.
- Ein Gewährleistungsausschluss rechtfertigt keine missverständliche Bekanntmachung.
- Bei Wohnungseigentum sind rechtliche Zuordnung und tatsächliche Nutzung klar zu unterscheiden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Transparenz und Verfahrenssicherheit bei der Bekanntmachung von Versteigerungsterminen ein.