Das Landgericht Mönchengladbach hat mit Beschluss vom 4. November 2008 im Verfahren 5 T 239/08 über den Zwangsversteigerungsantrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden. Die Gemeinschaft wollte wegen titulierter Zahlungsrückstände die Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung im privilegierten Rang des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG betreiben. Im Vollstreckungsbescheid war die Forderung jedoch als „Miete für Wohnraum einschließlich Nebenkosten“ bezeichnet, obwohl die Gläubigerin geltend machte, tatsächlich handele es sich um Wohngeldforderungen.
Titel muss Anspruchsart erkennen lassen
Das Landgericht stellte klar, dass die Anordnung in Rangklasse 2 voraussetzt, dass sich aus dem Titel die Verpflichtung zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit ergeben. Das Vollstreckungsgericht ist an die Angaben im Vollstreckungstitel gebunden und soll keine materiell-rechtliche Prüfung der Anspruchsart nachholen.
Eine anderweitige Glaubhaftmachung konnte die unzweideutige Bezeichnung als Mietforderung nicht ersetzen. Auch ein im Titel genanntes Schreiben half nicht weiter, weil Beträge abwichen und die Anspruchsart dadurch nicht zweifelsfrei geklärt war.
Das Vollstreckungsgericht muss die Art der Forderung dem Vollstreckungstitel entnehmen können.
Rangklasse 5 als Minus zum Antrag
Die vollständige Zurückweisung des Versteigerungsantrags war dennoch fehlerhaft. Nach Auffassung des Landgerichts umfasst ein Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 als weniger weitgehendes Begehren auch die Anordnung in Rangklasse 5. Das Amtsgericht hätte daher die Versteigerung nicht insgesamt ablehnen dürfen.
Die Sache wurde zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen. Das Amtsgericht hatte nun zu prüfen, ob die allgemeinen Voraussetzungen für eine Anordnung in der nachrangigen Rangklasse vorlagen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften und die Titulierung von Hausgeldforderungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Wohngeldforderungen müssen im Titel eindeutig als solche bezeichnet werden.
- Eine falsche Anspruchsbezeichnung kann das Vorrecht der Rangklasse 2 verhindern.
- Das Vollstreckungsgericht ist an den Titel gebunden.
- Ein Rangklasse-2-Antrag kann als Minus die Rangklasse 5 umfassen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zu Titelformulierung, Rangklasse und Durchsetzung von Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft ein.