Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18. November 2016 im Verfahren V ZR 221/15 über die Pflichten eines Erstehers nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung entschieden. Die frühere Wohnungseigentümer waren zuvor wegen schwerer Störungen des Gemeinschaftsfriedens zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums nach § 18 WEG verurteilt worden. Nach der Zwangsversteigerung nutzten sie die Wohnung jedoch weiterhin, weil die neue Eigentümerin ihnen den Besitz überließ.
Entziehung darf nicht unterlaufen werden
Nach § 14 Nr. 1 WEG muss jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum so nutzen, dass den übrigen Wohnungseigentümern kein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil entsteht. Diese Pflicht trifft auch den Ersteher einer Wohnung, der durch Zuschlag Eigentümer geworden ist.
Der BGH stellt klar, dass der Zweck einer Entziehung nach § 18 WEG nicht dadurch vereitelt werden darf, dass der ausgeschlossene frühere Eigentümer nach der Versteigerung weiter in der Wohnung bleibt. Wer als Ersteher den Besitz weiter überlässt, verletzt die Rücksichtnahmepflichten gegenüber der Gemeinschaft.
Der Ersteher einer Eigentumswohnung verletzt die Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer nicht beendet.
Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann verlangen, dass der neue Eigentümer dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz an der Wohnung entzieht. Der Anspruch richtet sich gegen den Wohnungseigentümer selbst. Im entschiedenen Fall blieb die Klage gegen die erwerbende Gesellschaft erfolgreich, während die persönlich in Anspruch genommenen Gesellschafter nicht entsprechend verurteilt wurden.
Die Entscheidung zeigt, dass der Zuschlag in der Zwangsversteigerung nicht nur Eigentum verschafft, sondern auch die wohnungseigentumsrechtlichen Pflichten gegenüber der Gemeinschaft auslöst. Erwerber müssen daher bestehende Nutzungsverhältnisse prüfen, wenn sie mit früheren Störungen des Gemeinschaftsfriedens zusammenhängen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften und Ersteher von Eigentumswohnungen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ein Entziehungsurteil nach § 18 WEG darf durch Besitzüberlassung nicht umgangen werden.
- Der Ersteher muss die weitere Nutzung durch den ausgeschlossenen früheren Eigentümer beenden.
- Die Gemeinschaft kann Besitzentziehung verlangen.
- Vor Erwerb einer versteigerten Eigentumswohnung sollten Nutzungsverhältnisse und WEG-Konflikte geprüft werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Verbindung von Wohnungseigentumsrecht, Zuschlag und Pflichten des Erstehers nach einer Zwangsversteigerung ein.