Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11. März 2010 im Verfahren IX ZR 34/09 über die freihändige Verwertung eines Erbbaurechts im Insolvenzverfahren entschieden. Ein Insolvenzverwalter hatte ein Erbbaurecht verkauft. Die Grundstückseigentümerin verlangte anschließend abgesonderte Befriedigung aus dem Veräußerungserlös wegen rückständiger dinglicher Erbbauzinsen und Grundsteuern. Der BGH wies diese Forderung im Ergebnis zurück.
Absonderung setzt Erlöschen des dinglichen Rechts voraus
Der BGH stellte klar, dass ein Absonderungsrecht an einem Erlös bei freihändiger Veräußerung grundsätzlich nur dann entsteht, wenn das bisherige dingliche Recht durch die Verwertung untergeht. In diesem Fall kann der Erlös kraft dinglicher Surrogation an die Stelle des erloschenen Rechts treten.
Anders liegt es, wenn die Belastung nach der Veräußerung fortbesteht. Dann bleibt der Berechtigte weiterhin auf die dingliche Haftung des belasteten Rechts verwiesen. Ein zusätzlicher Zugriff auf den Verkaufserlös würde die Rechtsposition des Berechtigten über das hinaus erweitern, was die dingliche Sicherung vermittelt.
Im Falle der freihändigen Verwertung eines Erbbaurechts entsteht kein Absonderungsrecht am Erlös, wenn Erbbauzinsen und Grundsteuern nach der Veräußerung fortbestehen.
Erbbauzinsen und öffentliche Lasten bleiben bestehen
Im Verfahren IX ZR 34/09 konnten die Ansprüche der Grundstückseigentümerin auf Erbbauzins nach der Übertragung des Erbbaurechts weiterhin dinglich gegen den Erwerber verfolgt werden. Auch öffentliche Lasten wie Grundsteuern wirken grundsätzlich gegenüber dem Erwerber fort, soweit sie nicht durch die Verwertung erlöschen.
Damit fehlte die entscheidende Voraussetzung für eine abgesonderte Befriedigung aus dem Kaufpreis. Der BGH grenzte die freihändige Veräußerung damit deutlich von Fällen ab, in denen Rechte durch die Verwertung erlöschen und der Verwertungserlös als Ersatzobjekt herangezogen wird.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Insolvenzverwalter, Grundstückseigentümer, Erbbauberechtigte und Erwerber von Erbbaurechten bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Ein Erlös-Absonderungsrecht entsteht bei freihändigem Verkauf nicht automatisch.
- Maßgeblich ist, ob das dingliche Recht durch die Veräußerung erlischt.
- Bestehen Erbbauzinslasten oder öffentliche Lasten fort, bleibt der Berechtigte auf diese Haftung verwiesen.
- Verträge über Erbbaurechte sollten die Behandlung rückständiger Lasten präzise regeln.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Verwertung von Erbbaurechten in der Insolvenz und zur Reichweite dinglicher Sicherungen ein.