Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 9. Mai 2025 im Verfahren BLw 2/24 über die Genehmigungspflicht eines Erbteilskaufvertrags nach dem Grundstückverkehrsgesetz entschieden. Ein Nichtlandwirt hatte einen Anteil von 1/5 an einer Erbengemeinschaft erworben. Der ungeteilte Nachlass bestand ausschließlich aus Ackerland, Grünland und Waldflächen, die überwiegend an landwirtschaftliche Betriebe verpachtet waren. Streitig war, ob der Erbteilskauf einer Grundstücksveräußerung gleichsteht und ob ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt werden konnte.
Erbanteil statt Grundstückskauf
Nach § 2 Abs. 1 GrdstVG sind bestimmte Veräußerungen landwirtschaftlicher Grundstücke genehmigungspflichtig. Ein Erbteilskauf überträgt jedoch nicht unmittelbar Eigentum oder Miteigentum an einzelnen Grundstücken, sondern die Mitberechtigung am Nachlass. Deshalb unterfällt ein solcher Vertrag nicht ohne Weiteres der Genehmigungspflicht für Grundstücksveräußerungen.
Auch § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrdstVG führte im entschiedenen Fall nicht zur Genehmigungspflicht. Diese Vorschrift erfasst die Veräußerung eines Erbanteils an einen Nichtmiterben nur dann, wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besteht. Der BGH stellt klar, dass landwirtschaftlich genutzte Flächen allein noch keinen solchen Betrieb bilden.
Der Erbteilskaufvertrag bedarf keiner Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz.
Grenzen des Umgehungsgeschäfts
Der Bundesgerichtshof befasst sich außerdem mit der Frage, wann ein Erbteilskauf als Umgehung einer eigentlich genehmigungspflichtigen Grundstücksveräußerung zu behandeln ist. Eine Genehmigungspflicht kann in Betracht kommen, wenn die Erbanteilsübertragung nur gewählt wird, um die Genehmigungspflicht einer bezweckten Grundstücksübertragung zu umgehen.
Hierfür reicht es jedoch nicht aus, dass zunächst nur ein einzelner Erbanteil verkauft wird und der Erwerber möglicherweise beabsichtigt, später weitere Anteile zu erwerben. Ein genehmigungspflichtiges Umgehungsgeschäft setzt voraus, dass sämtliche Erbanteile gleichzeitig oder nacheinander an denselben Erwerber veräußert werden. Erst dann kann wirtschaftlich eine Grundstücksübertragung erreicht werden.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Erbengemeinschaften mit landwirtschaftlichen Flächen und für Grundstückstransaktionen im ländlichen Raum bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Verkauf eines einzelnen Erbanteils ist nicht automatisch genehmigungspflichtig.
- Landwirtschaftliche Flächen sind nicht ohne Weiteres ein landwirtschaftlicher Betrieb.
- Eine Umgehung setzt mehr voraus als eine bloße Erwerbsabsicht für weitere Anteile.
- Siedlungsrechtliche Vorkaufsrechte hängen von der Genehmigungspflicht ab.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Schnittstelle von Erbrecht, Grundstücksverkehrsrecht und landwirtschaftlichen Immobilien ein.