Das Landgericht Frankfurt hat mit Urteil vom 4. Oktober 2021 im Verfahren 2-13 S 9/21 über die Entziehung von Wohnungseigentum wegen fortlaufender Hausgeldrückstände entschieden. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von einem Eigentümer die Veräußerung seiner vermieteten Wohnung. Hintergrund waren seit Jahren geführte Verfahren wegen nicht gezahlter Hausgeldvorauszahlungen, Abrechnungsspitzen und Sonderumlagen sowie wiederholte Vollstreckungsmaßnahmen.
Neues WEG-Recht und Hausgeldrückstände
Das Landgericht wendete § 17 WEG in der seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung an. Es stellte heraus, dass der frühere ausdrückliche Entziehungsgrund des Zahlungsverzugs nicht unverändert in das neue Recht übernommen wurde. Hintergrund ist unter anderem, dass Hausgeldrückstände über die privilegierte Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG grundsätzlich effektiv im Wege der Immobiliarvollstreckung verfolgt werden können.
Daraus folgt jedoch nicht, dass Zahlungsrückstände für eine Entziehung stets unbeachtlich wären. Die Pflicht zur anteiligen Kostentragung gehört zu den zentralen Pflichten eines Wohnungseigentümers. Fortlaufende, nicht nur geringfügige Rückstände können deshalb weiterhin eine schwerwiegende Pflichtverletzung darstellen, wenn mildere Mittel nicht ausreichen.
Allein ein bloßer Zahlungsrückstand dürfte nicht genügen; fortlaufende erhebliche Rückstände können aber eine Pflichtverletzung im Sinne von § 17 WEG begründen.
Entziehung bleibt ultima ratio
Das Gericht betonte den Ausnahmecharakter der Entziehung. Sie greift erheblich in das Eigentum ein und kommt nur als letztes Mittel in Betracht. Vorher sind insbesondere Titulierung und Vollstreckung der Forderungen zu prüfen. Im entschiedenen Fall war jedoch maßgeblich, dass die Gemeinschaft seit Jahren Ansprüche titulieren und vollstrecken musste und dennoch keine verlässliche Zahlung erfolgte.
Daneben befasste sich das Landgericht mit einer prozessualen Frage des elektronischen Rechtsverkehrs. Eine per beA rechtzeitig eingegangene Berufungsbegründung war trotz Umlauts im Dateinamen fristwahrend, weil sie rechtzeitig im gerichtlichen System gespeichert wurde.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften, säumige Eigentümer und Vollstreckungsverfahren bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Hausgeldrückstände sind nach neuem WEG-Recht sorgfältig einzuordnen.
- § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bleibt ein wichtiges Instrument der Forderungsdurchsetzung.
- Die Entziehung von Wohnungseigentum setzt regelmäßig eine nachhaltige Pflichtverletzung voraus.
- Mildere Mittel wie Titulierung und Vollstreckung sind in die Prüfung einzubeziehen.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zum Verhältnis von WEG-Entziehung und Immobiliarvollstreckung bei Hausgeldrückständen ein.