Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. September 2018 im Verfahren V ZR 138/17 über die Entziehung von Wohnungseigentum entschieden, das Ehegatten je zur Hälfte als Bruchteilseigentümer gehörte. Einer der Miteigentümer hatte andere Wohnungseigentümer wiederholt massiv beleidigt, Gemeinschaftsflächen beschmiert und es war zu erheblichen körperlichen Übergriffen gekommen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte daraufhin die Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG.
Entziehung kann das gesamte Wohnungseigentum erfassen
Der BGH stellt klar, dass Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum insgesamt entzogen werden kann, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand verwirklicht. Die Gemeinschaft muss sich nicht darauf verweisen lassen, lediglich den Anteil des störenden Miteigentümers herauszulösen.
Maßgeblich ist, dass Wohnungseigentum als einheitliches Recht am Sondereigentum und Miteigentumsanteil besteht. Würde nur der Anteil des störenden Miteigentümers entzogen, könnte die Störungslage in der Wohnanlage praktisch fortbestehen oder das Entziehungsverfahren seinen Zweck verfehlen.
Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum kann insgesamt entzogen werden, wenn auch nur einer der Miteigentümer einen Entziehungstatbestand verwirklicht.
Schutz des nicht störenden Miteigentümers
Der nicht störende Miteigentümer bleibt nach der Entscheidung aber nicht schutzlos. Er kann die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags abwenden, wenn er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt, diesen dauerhaft und uneingeschränkt aus der Wohnanlage entfernt und der Gemeinschaft die Kosten des Entziehungsrechtsstreits sowie eines zur Durchsetzung eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahrens ersetzt.
Damit verbindet der BGH den Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einer Ausweichmöglichkeit für den nicht störenden Bruchteilseigentümer. Entscheidend ist, dass die Störungsquelle tatsächlich und dauerhaft beseitigt wird.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Wohnungseigentümergemeinschaften und die Durchsetzung von Entziehungsurteilen bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Schwerwiegendes Fehlverhalten eines Miteigentümers kann das gesamte Wohnungseigentum erfassen.
- Der nicht störende Miteigentümer kann den Zuschlag unter engen Voraussetzungen abwenden.
- Die dauerhafte Entfernung des Störers aus der Anlage ist zentral.
- Entziehungsurteil und Zwangsversteigerung greifen eng ineinander.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als wichtige Klarstellung zur Entziehung von Wohnungseigentum, Bruchteilseigentum und Abwendung bis zur Zuschlagserteilung ein.